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采光權的經濟分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

    內容摘要:本文運用科斯定理對相鄰關系中采光權權利配置進行經濟分析,揭示出采光、不動產、賠償之間的最佳配置在于使交易成本最大的一方享有采光權;對因此而受損害的一方,可以提供民事或行政救濟。

    關鍵詞:采光權、科斯定理、財產法則、補償法則

    一、問題的提出

    我國目前司法實踐中有關采光權的糾紛不斷出現。這種問題的出現具有廣泛性,從城市到農村都存在鄰里之間的采光爭議。究其原因在于中國自七十年代未開始的經濟改革使得中國城鄉面貌發生了重大改變,法律重新確立了個人的私有產權,不動產是其中的重要組成部分,個人有能力去購置、建造、修繕屬于自己的房屋。但在擁有自己房產的同時,因不動產相鄰關系,不同的房屋所有者之間會因采光而產生爭議。從經濟角度可以歸結為市場經濟模式的確立、發展使不動產這種經濟上的稀缺資源通過市場上個人的自主選擇而實現最優化,個人在追逐利益最大化的時候,會損害鄰人的利益,造成采光侵害。

    對于采光侵害本文分為三類加以探討。第一類是城市或者農村中個人亂搭、亂建房屋侵害鄰人采光權。這主要是在個人所有的宅基地上建造房屋而引起的侵權糾紛。第二類是通過合法的行政許可而建造的房屋侵害鄰人的采光權。可以是城市私房經過合法的行政程序改建、重建而侵害鄰人的采光權;也可以是房地產開發商經過合法的行政許可而建造的房屋侵權。第三類是鄰人約定采光權的問題。這主要是因為采光權是一種涉及人身健康的權利,能否通過約定的方式加以排除。

    二、我國現有立法及相關學說

    在我國現有的法律體系中,對于相鄰關系的處理主要見諸于下列規定。屬于法律的有《民法通則》第八十三條規定:“不動產的相鄰各方,應按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失。” 《中華人民共和國城市規劃法》第四十條規定:“在城市規劃區內,未取得建設工程規劃許可證件或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設嚴重影響城市規劃的,由縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門責令停止建設、限期拆除或者沒收違法建筑、構筑物或者其他設施;影響城市規劃尚可采取改正措施的,由縣級以上地方人民政府城市規劃主管部門責令限期改正,并處罰款。”司法解釋有《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》(試行)中第97-103條對鄰地利用,因相鄰關系而產生的截水、排水、通行、相鄰防險作出了規定。但未對采光問題單獨規定。《全國民事審判工作座談會紀要》中對于違章建筑引起的糾紛規定:“因違章建筑妨礙他人通風采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛,人民法院可以受理。違章建筑的認定,拆除不屬民事糾紛,依法應由有關行政部門處理”。行政法規有國務院《城鎮個人建造住宅管理辦法》第六條規定:“城鎮個人建造住宅,必須符合城市規劃的要求,不得妨礙交通、消防、市容、環境衛生和毗鄰建筑的采光、通風。”“城鎮個人建造住宅,必須經城市規劃管理機關審查批準,發給建筑許可證后,方可施工。”行政規章有《建設部提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見》,其中第七條規定住宅設計應重視室內外環境,滿足住宅對采光、日照、隔聲以及熱工、衛生等方面的要求,提高居住的舒適度。

    另外在地方法規、規章中存在大量的有關采光的規定,如《長春市建筑日照間距規定》明確規定了相鄰建筑之間的距離以保障居民的采光權。《吉林市城市規劃管理條例》第八章規定了建筑物采光間距。《北京市城鎮私有房屋翻建擴建規劃管理若干規定》(修正)第三條規定翻建、擴建私有房屋, 須符合下列條件: (四)不影響相鄰居住建筑的采光、通風、排水和相鄰居民的正常通行。《首都規劃建設委員會辦公室 北京市城鄉規劃委員會關于印發<北京市“九五”住宅建設標準>的通知》規定:“ 朝向、日照是重要的衛生標準之一,對居民的健康和居住環境起著重要的作用,每套住宅至少應有一間臥室或廳能獲得有效的日照,北京地區南偏東、西105°之內都視為獲得有效日照朝向,除此之外有效的日照還包括日照時期、北京地區冬至日應有少于1小時的滿窗日照。”

    從上述從中央到地方的立法規定可以看出對于公民的采光權,公法與私法均作出了規定。從公法的角度講,主要是從城市規劃、建筑設計要求上對公民的采光權加以規定,目的在于保障公民的人身健康,提高生活質量。從私法的角度看,主要是從相鄰關系著眼,賦予公民采光權。

    在傳統民法理論中,對于民事主體的采光權主要是通過地役權制度來設定的。對于地役權與相鄰關系有不同的理解。作為廣義的地役權包括法定地役權與約定地役權。相鄰權即屬于法定地役權。作為狹義的地役權僅指約定地役權。這里涉及地役權、相鄰關系、相鄰權三者的關系。首先,解釋一下相鄰關系與相鄰權的關系。對于相鄰關系的定義,各種學說并無根本差異,通常的觀點是指:“相鄰各方在對各自所有的或使用的不動產行使所有權或使用權時,因相互之間依法應給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。”[1]相鄰權是指“兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間,一方行使所有權或使用權時,享有要求另一方提供便利或接受限制的權利。如果從相鄰關系的不動產所有人和使用人之間的關系看,相鄰權也可稱為相鄰關系。”[2]通說不把相鄰權看作一項獨產的物權,認為:“相鄰關系不是一項獨產的民事權利,更不是一項獨立的物權類型,屬于對所有權本身的限制或擴張。”[3],而地役權則作為一項用益物權存在。對于相鄰關系與地役權主要有兩種立法模式,其一是“單一規范模式,即以地役權統括兩類所有權限制(相鄰關系和約定地役權)的規范模式;這種單一的規范模式產生了廣義的地役權概念。以法國為采取這一模式的代表,意大利、西班牙及多數拉美國家仿效之。”其二是“以德國為代表及其他國家或地區(如日本、瑞士和我國臺灣地區),采采取地役權和相鄰關系各不相同、分別規范的規范模式。按照這種模式,相鄰關系是一個所有權限制問題,不是獨立的物權類型,因此規定在所有權一章中;而地役權則是一種用益物權,因此規定在用益物權一章中。”[4]按照高富平先生的觀點,“由于將地役權僅定位在約定地役權上,而將法國等國家的法定地役解釋為相鄰關系,因此,自然就產生了地役權與相鄰權的區別。實質上這些區別在廣義地役權體制下,屬于兩類地役權之間的差別,即法定地役權和約定地役權之間的區別。”“法定地役權與約定地役權合并規范

,有利于形成統一的地役權概念,同時對法定地役權和約定地役權加以區分,是兩種互相補充的制度,完全在一個概念框架下完成其使命。”[5]本文亦采此種觀點,將相鄰權看作一種法定地役權,而不是作為對所有權的限制。

    有了對于相鄰關系與相鄰權、地役權的簡要分析,對于采光權的界定就順理成章了,可以把采光權看作是地役權的下位概念,指不動產的所有人或使用人為獲取日照而要求鄰人限制其房屋或其他工作物的距離或高度的權利。采光權本質上同其他地役權一樣,是為了自己便利,而限制他人的權利。對于采光權有兩種不同的學說,一種可以概括為約定地役權說。此說認為“是日照權并非受害地固有的自然權利,而是鄰地之一種恩賜。因此,經由鄰地照射而來的陽光,其日照利益僅在鄰地未利用之前方能享有。受害地所有人或利用人與日照經由地所有人或利用人如未設定有關禁止高樓建筑的鄰地利用權(地役權)契約,受害地所有人或利用人不得以日照權受到侵害為由,請求排除侵害或損害賠償。”其二,可稱之為基本人權說,認為“日照與空氣、水一樣,同屬人類的共同資源,為一般人生存所不可或缺,如有缺乏,個人之健康或生存勢將受到威脅甚或遭到破壞,因此日照權為基本人權之一種。”[6]

    上述對采光權的分析是在傳統民法理論中展開的,多從民法發展自身所生成的制度以及其中所負載的價值判斷賦予民事主體以采光權。對于是否賦予民事主體以采光權,何人應當享有采光權,采光權為約定性的權利亦或是法定的基本人權,如若僅從價值層面分析,難免人言人殊。本文將借助經濟

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