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商品房預售制度若干問題探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  [內容概要]   隨著我國房地產行業的興起和快速發展,商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。由于商品房銷售在我國屬于一種新鮮事物,立法中存在空擋,實踐中存在許多模糊認識,理論界也對一些問題爭論不休。商品房銷售市場較為混亂,糾紛層出不窮,本文就商品房預售合同性質、預售商品房抵押、轉賣和預售過程中常見的糾紛及其處理進行簡單探討。本文作者從商品房預售合同的特點及其與承攬合同存在的區別進行了分析,認為是一種非即時交付的買賣合同,它不同于承攬合同和附期限合同;文章對預售商品房設立抵押的三種情況進行了分析,提出開發商設立抵押應建立登記備案制度和設立嚴格的條件限制;同時作者認為預售商品房可以轉賣并履行嚴格手續,并簡述商品房預售中常見的糾紛,針對不同情況提出了不同的處理意見。

    近年來,隨著我國房地產市場的建立與蓬勃發展,商品房買賣市場日益活躍,一種新型的房屋銷售制度--商品房預售應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”,是指房地產開發商將正在建設中的商品房預先出售給預購人,由預購人根據預售合同支付房款(既可一次付清,也可分期支付,視合同約定而為)并在房屋竣工驗收合格后依法取.得房屋所有權的一種房銷售形式。可見,相對于一般的現房交易,該種銷售方式有利于房地產開發吸收資金,對于解決房屋在開發建設中資金不足的問題起重要作用。但是,商品房的預售在我國還剛剛起步,現行立法尚不夠完善,實踐經驗也還欠缺,對房屋預售中的一些基本問題還模糊不清。因此,有必要加強對商品房預售制度的法律研究,澄清一些理論與實踐問題,使之能在房屋交易市場上發揮最大的經濟功能。

    一、預售合同的法律性質

    我國《城市商品房預售管理辦法》第十條規定:“商品房預售,開發經營企此應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30曰內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。依據該條,我國的商品房預售以當事人雙方簽訂書面合同為形式要件。站在預防法學的觀點來看,就是先以“契約"的方法,將當事人彼此的權義關系加以定位,俾減少因權義不明所生的爭執或糾紛。 另外,對該種契約的性質也必須予以明確,這是對當事人彼此權利義務具體定位的必然要求,也是保證法律能夠具體準確地調整社會關系的客觀需求。

    (一)預售合同是買賣合同

    1、商品房預售合同符合買賣合同性質。《臺灣民法典》第98條規定:"解釋意思表示應探求當事人之真意,不得拘泥于所用之辭句。"因此應該從當事人真實意志的角度去探求預售合同的法律性質。房屋預售合同簽訂之時房屋尚未開工或正在施工,合同的標的物并非現實物而是將來物,有一個"成長"過程。 但雙方的意圖都在于房屋竣工后的產權轉讓。預購人支付價款是為了取得房屋所有權,開發商接受價款也自然負有了交付房屋的義務,這與買賣合同是出賣人轉移標的物所有權于買受人,買受人支付價款的基本特性是相吻合的。預售合同實為房屋作為商品交換形式在法律上的必然表現,合同當事人的行為在本質上仍是買賣行為。預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容也多與買賣合同相同,具有明顯的買賣合同性質。

    2、商品房預售合同是非即時交付合同。商品房預售與成品房的買賣相比又具有自身的特殊性。主要表現在交易標的物的非現實性、合同履行的非即時性。即合同成立時標的物還不具備立即現實交付的條件,合同不能即時完全履行,仍需要一定時間,是一種遠期交付合同。但這種遠期交付合同又不同于附期限合同,附期限合同是指期限到來時合同才生效,而預售合同成立時即已生效,只是履行期限的延后。

    3、房屋預售合同不是承攬合同。在學理上,有人采"承攬契約說", 將預售行為視為是房屋的加工承攬。承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,由定作人給付報酬的合同。合同的標的是承攬人依定作人的要求最終完成并交付的工作成果,承攬合同簽訂時該標的尚不存在,在這一點上與預售合同具有相似性。但預售合同與承攬合同的區別還是顯而易見的。

    (1)、合同訂立的目的不同。預售合同旨在實現房屋產權的轉讓,由購買方取得房屋所有權,預售方獲得房屋價款.而在承攬合同中,工作成果完成后所有權是直接歸屬于定作人的,承攬人只是依約取得報酬而并非是工作成果的價款。

    (2)、確定合同標的具體狀況的主體不同。在實踐中,預售合同多為標準合同,通常由預售方單方面擬定,對于預售房屋的面積、地段、樓層朝向、房屋的結構、裝修狀況、設備等基本情況都是由預售方依據房屋開發的總體規劃確定的。購買方只是在預購方己確定的范圍內選擇欲購房屋,對房屋不能提出特殊要求。在承攬合同中,定作人對標的物在種類、規格、質量等方面往往有特殊要求,承攬人必須嚴格按照定作人的要求進行加工制作。

    (3)、違約后的救濟措施不同。在預售合同中,房屋竣工交付時,如果購買方未按合同約定付清價款,因為此時房屋的所有權仍屬于預售方,預售方完全可以拒絕轉移房屋的所有權。在承攬合同中,如果定作人不依約支付報酬,雖然承攬人占有完成的工作成果,但該工作成果的所有權人是定作人,承攬人只能對完成的工作成果行使留置權。

    4、預售合同不是分期付款買賣合同

    商品房預售的融資功能較為突出,實踐中的常規做法是,由預購方根據施工進度分期交付房款,這種做法類似于分期付款買賣。分期付款買賣的特點在于標的物交付給買受方后,價金尚有二期以上仍待支付。在價款的支付方式和付款完畢前標的物所有權的歸屬上,預售房屋交易與分期付款買賣是相同的。但商品房預售行為在性質上絕不是分期付款買賣。

    首先,分期付款買賣的標的物在合同生效時就要交付給買受人,由買受人占有、使用、收益。而在商品房預售中,標的物是在建房屋,合同成立生效時,該標的物還不存在,根本談不上再轉移給購買方占有。

    其次,分期付款買賣的標的物在轉移占有后,必然還有二期以上的價款未支付。而商品房預售并非必須采取分期支付價款的履行方式,預售方和購買方完全可以在合同中約定由購買方一次性交付存款。而且實踐中,在交付房屋前,預售方通常是要求購買

方以貸款繳清價金或以現金付清剩余房款。

    最后,分期付款買賣使買受人在經濟能力較差,無力一次性付清標的物價款的情況下仍可提前享受生活上所需的新商品,是賣方對買方的融資。而在商品房預售中,購買方先要支付房屋價款或至少支付部分房價,預售方將收到的這些資金投入到房屋建設中去,有利于解決建房過程中的資金周轉問題,這實為買方向賣方的融資。

    二、預售商品房的抵押問題 

    根據1997年我國建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》的規定,土地使用權者可以以待建成在建的建筑物或其他附著物作抵押擔保,購房者也可以對依法獲準建造的預購商品房設定抵押。但從實踐看來,預售商品房抵押存在三種形式:開發商設立的抵押;購房者設立的抵押;開發商和購房者設立的重復抵押。

    (一)房地產開發企業對預售商品房設立的抵押

    商品房預售合同是買賣合同,房屋竣工交付前的所有權人是房地產開發企業,所有權人對自己的財產有完全的自主權,房地產開發企業當然可以用在建的房屋進行抵押。但這時就存在一個問題,如果預售方已經通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方,購買方依據預售合同享有的權利并非物權,而是針對特定對象的一種請求權和獲得將來利益的期待權,在性質上屬于債權。而預售方將待售房屋抵押后,抵押人獲取的抵押權則是一種物權。如果預售方不能如期與抵押權人結清債務,依據物權優于債權的原理,抵押權人特優先對房屋

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