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試論對房屋租賃案件中增添物的處理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  內容摘要:由于我國《民法通則》對房屋租賃案件中增添物的處理沒有直接規定,最高院的司法解釋規定的又過于籠統,而司法實踐中具體案件的情況千差萬別,所以有關動產與不動產附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據。筆者通過總結審判實踐經驗,根據民法理論,認為在審理此類案件中應堅持一定的原則。

  關鍵詞:房屋租賃 增添物 裝修物

  近年來隨著經濟的發展,人們生活水平的提高,房屋租賃市場相當活躍,房屋租賃糾紛案件與過去相比,也呈現出一些新的特點。突出表現為新類型的酒樓、商場、發廊等房屋租賃糾紛不斷增加,這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個良好、舒適的服務環境,往往對承租房屋進行大規模的裝修及增加服務設備,動輒數萬、幾十,多的甚至上百萬元。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時對這些增添物的處理約定不明或未作約定,加之相關的法律、法規對此缺乏明確、具體的規定,一旦發生糾紛,法院處理起來難度很大,處理結果也不盡相同,影響了法院判決的嚴肅性和統一性。對此,筆者有一些不成熟的看法,擬在本文淺作探討。

  一、裝修物和增添物的區別

  在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前,筆者認為應首先區分裝修物和增添物兩個概念。根據建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》(1995年9月1日施行)第二條第三款的規定:“本規定所稱的建筑裝飾裝修,是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求,使用裝飾裝修材料,對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動”。可見,裝修物應是指安裝、修飾在建筑物或構筑物上的裝飾裝修材料,它不應包括增設在建筑物或構筑物上的中央空調、電梯、水、電等服務設施或設備。但現在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失,不僅包括裝修物的損失,多數還包括前述的增加設備損失。這些設備由于需嵌裝在房屋中,安裝、拆除費用都很高,一旦拆除會嚴重影響其本身的價值,而且還會損壞房屋本身。所以,法院一般也將這些設備判決由出租人承擔,由出租人適當補償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設備損失和裝修物損失統稱為裝修物損失是不科學的。因為根據建設部的規定,裝修物的內容不包括增加的電梯、空調等配套設備,而“增加的設備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內容。筆者認為上述的兩種損失應統稱為增添物或增添損失。因為,根據有關法律、法規,如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理規定》第二十五條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項內容,為了和法律、法規的規定相一致,筆者認為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設備這兩項內容比較合適。

  二、增添物的性質和特點

  在民法理論中,動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權人的物相結合成為一物,形成新的財產。附合可以分為動產與不動產的附合,動產與動產的附合兩種。動產與不動產附合的一般原則是,依不動產為主物,由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失,法律一般依其是否具有善意而定,從物所有權人為善意附合,有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失;從物所有權人為非善意附合的(如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物),則反而應承擔排除損害的責任。①如“臺灣民法”第811條規定:動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。但原動產所有人可依不當得利的規定請求其動產價值相當的補償(臺灣民法第816條)。《德國民法典》第946條規定:“動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者,土地所有權擴充到該動產”。但應補償動產所有人的損失 (第951條)。在英美法中,動產也同樣可以成為不動產的附合物。對于動產與不動產的附合,我國法律沒有直接規定,但最高法院關于貫徹執行《民法通則》若干間題的意見 (試行)(下稱《意見》)第86條的規定基本上體現了上述理論,該條規定:“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物,財產所有人同意增添,并就財產返還時附屬物如何處理有約定的,按約定辦理;沒有約定又協商不成,能夠拆除的,可以責令拆除;不能拆除的,也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人損失的,應當負賠償責任”。

  在房屋租賃糾紛案件中,增添物和原租賃房屋之間就屬于動產與不動產的附合。增添物是從物,房屋是主物,增添物因其附合于作為不動產的主物房屋上,其所有權由房屋所有權人取得。

  在房屋租賃活動中,增添物具有如下特點:

  1、增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進行增添行為的產物,其所有權當然歸承租人所有。

  2、增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物,但己達到不可分離的程度。

  3 、如強行將增添物與房屋分離,則可能導致該財產損毀或花費過大。

  本文所稱的增添物即是同時具有上述特點的裝修物或增加設備,對于能夠拆除,又不會嚴重影響該物本身價值的,不屬于本文所稱的增添物。

  三、對承租人增添物的處理

  由于我國《民法通則》對增添物的處理沒有直接規定,最高院的《意見》第86條規定又過于籠統,而司法實踐中具體案件的情況千差萬別,所以上述有關動產與不動產附合的理論便成為法院審理房屋租賃糾紛中對類似問題處理的重要依據。筆者認為,在處理房屋租賃糾紛案件涉及承租人的增添物及其補償時,應堅持下列原則:

  第一,社會經濟效益原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強制性規定主物所有權人因為添附而取得從物的所有權,正是為了最充分利用附合物的社會經濟價值。因為一旦拆除從物,一方面會造成從物本身的損毀,從物所有人為拆除從物要花費一筆費用,有的甚至很高,而且從物所有人為恢復主物原狀還要另外再支出一筆費用,造成巨大的社會浪費,因此,目前世界大多數國家的民事立法中均明確規定了主物所有權人因添附而取得從物所有權的制度。②筆者認為,在目前我國的民事立法規定不明確的情況下,我們的司法實踐工作者應大膽依據添附理論,及時做出判決。具體到房屋租賃糾紛案件中,雙方當事人的租賃合同被確認無效或解除后,只要承租人在租賃房屋中所為的增添是善意的,增添物即應歸出租人所有,由出租人補償承租人增添物相當的價值。這里的善意應包括經出租人明確同意的增添和出租人雖未明示同意,但知道后末表示反對,且承租人的增添是為了在雙方約定的用途范圍內更好使用承租物而為的合理的增添。

  第二,侵權損害賠償原則。對于承租人的惡意增添,如未經出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添,由于承租人此時所為的增添有的已構成對承租房屋的侵害,是侵權行為。③因此,承租人在交還房屋時,原則上應對承租房屋恢復原狀,造成出租人損失的還應負賠償責任。《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條規定:“承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施,不得擅自拆改、擴建和增添。確需變動的,必須征得出租人的同意,并簽訂書面合同,因承

租人過錯造成房屋損壞的,由承租人負責修復或賠償。”但出租人同意承擔增添物并做適當補償的除外。現在司法實踐中有些人提出,對承租人的惡意增添,如正常情況下對出租人仍有利用價值,拆除又會嚴重影響增添物價值的,可適當補償。筆者認為這一做法缺乏根據。因為,承租人的惡意增添已是侵權在先,按照民法的侵權理論,侵權人應負恢復原狀或賠償損失的責任。如出租人不同意承擔,法院僅以增添物對出租人有利用價值而強行判決出租人承擔并補償承租人損失,這是對侵權行為的保護,與法律、法規的規定相違背,損害了出租人的合法權益,客觀上還可能導致承租人為營利目的亂裝修,出租人不堪補償的嚴重后果。這種做法無論從法律規定還是從實際效果看都是不可取的。

  第三,過錯責任與公平合理相結合的原則。④對于承租人的善意增添物,在承租人交還房屋時由于其所有權已由出租人取得,出租人應補償承租人的損失。目前國外的通行做法是按不當得利的有關規定補償。我國最高法院的《意見》86條規定可以折價補償。這些規定對于處理合同期滿時的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除,承租人的增添物損失如何補償則難以簡單適用。對此筆者認為,應根據在正常情況下出租人的需要程度和可利用價值,結合過錯責任原則,分別不同情況,公平合理地進行補償,具體如下:

  1、屬出租人過錯的,對承租人的增添物補償可按合同期滿時的原則處理,即對增添物的現值進行評估,由出租人予以相當價值的補償。但實踐中有的同志主張,在此情況下,應把承租方的增

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