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論業主委員會制度的缺憾及完善

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  《物業管理條例》已實施一年有余了,它是我國第一部關于物業管理的行政法規,標志著中國物業管理行業步入了法制化、規范化發展的新時期。但現實中的物業管理仍存在許多問題無法可依,本文僅指出業主委員會制度的缺陷并提出幾點建議。

  一、業主委員會制度存在的缺陷

  (一)業主委員會的法律地位和性質模糊

  業主委員會簡稱“業委會”,又稱“物業管理委員會”。《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)第一次把“業主委員會”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定,從而在立法層面上正式創立了業主委員會制度。《條例》第15條規定:“業主委員會是業主大會的執行機構。”而對于業主委員會的法律地位和性質,《條例》的定性十分模糊,在理論界也有不同的表述。有觀點認為,業主委員會是獨立的社團法人。也有觀點認為,業主委員會屬于亨有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。還有觀點認為,它既不是獨立法人,也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。

  (二)業主委員會成立的數量少

  《條例》第11條明確規定:“業主大會履行下列職責:(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作。”第10條規定:“業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。”但是,由于《條例》對此并未做強制性規定,也沒有規定其不成立或不備案的法律后果,從而造成了某些地區(尤其是中西部地區)業主委員會數量極少的現狀。據報載,烏魯木齊市的物業管理公司大大小小已達242家,物業管理行業已初具規模。然而,全市830多個住宅小區,僅有50多個小區成立了業主委員會,與物業管理公司的數量相差懸殊。

  (三)業主委員會缺乏經費,不能有效地開展管理活動

  《條例》第15條規定了業主委員會的五項職責,但是沒有規定其辦公經費的來源,從而造成了現實中很多業主委員會由于缺乏經費,不能有效地開展物業管理活動。甚至,還出現了業主委員會委員借口缺乏辦公經費而拒絕履行其職責的情況。而且,很多委員都很忙,只能利用業余時間進行工作。沒有經費加之沒有時間成為一些委員拒絕參加業主委員會會議的主要借口。

  (四)業主委員會超越代理權、濫用職權

  《條例》雖然對業主委員會的權利義務進行了規定,但條款過于抽象,缺乏明確性和可操作性。此外,《條例》沒有規定業主委員會超越大會授權范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應承擔的法律責任。上述問題導致了現實中很多業主委員會超越代理權,甚至濫用職權損害全體業主利益的情況。例如,上海市浦東新區德州高層小區的業主委員會,在沒有得到業主大會的同意且沒有任何審查的情況下,便同意了物業管理公司使用專項維修基金。一年之中小區內的675家住戶少則分攤到2000多元維修費,多則近4000元。在業主們的強烈要求下,業主委員會才召開了部分業主會議,要求物業在5天內公布明細帳目,支出總額及每平方米分攤的費用,但事后又杳無音信。

  二、關于完善業主委員會制度的建議

  (一)確定業主委員會的法律地位

  我們認為,我國現行法律制度下的業主委員會應具有非法人團體的性質,有一定的民事權利能力和行為能力,也應當具有訴訟能力。首先,《條例》第16條規定了業主委員會應當向物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。而不是按照《社團法人登記管理辦法》的規定在民政部門辦理登記。即明確了業主委員會不屬于社團法人。

  其次,在我國的立法和司法實踐中,非法人團體(或稱非法人組織)已成為實際存在的第三類民事主體。學者通說也認為非法人團體雖然不能獨立承擔民事責任,但具有一定的民事權利能力和民事行為能力,我國《民事訴訟法》第49條也規定了“其他組織”可以作為民事訴訟的當事人。備受矚目的《中國物權法草案》第113條也規定,管理委員會和管理人具有當事人能力,可以獨立充任原告或被告。由此可以看出,《中國物權法草案》亦傾向于將業主管理委員會納入“非法人組織”予以規制,并賦予其訴訟當事人的地位。這無疑是對我國《民法通則》中民事主的一個突破,亦是民法理論研究對實踐的積極回應。從實踐看,既然法律規定了業主委員會有獨立的職責,就應為其履行職責提供充分的司法救濟,否則對其行使職責無疑是非常不利的。

  (二)實現業主委員會的規范化

  首先,確立業主委員會聘任制。業主委員會委員由業主大會聘任,并由業主大會向其頒發寫明代理權范圍的授權書。它的委員可以是業主,也可以是其他人;若不是業主,則必須是具有專業知識和技能的專家。

  其次,確定適當的聘期。聘期過長,則易招致惰性,不利于積極有效地開展管理工作;還容易滋生貪污挪用的情況。過短則又會因委員變動頻繁,致使業主委員會的工作缺乏穩定性和連續性,也不利于自身的管理。

  (三)規范業主委員會與業主大會和業主關系

  加強全體業主和業主大會對于業主委員會的監督權。首先,盡快出臺實施細則,增強可操作性。現行的物業管理制度雖然就業主委員會應該向業主大會承擔的職責有了原則性的規定,但對于更細化的職責,法律法規則缺少相應的規定。為了減少此類糾紛的發生,有必要對其職責做出更詳細的規定。其次,確立業主委員會定期報告制度,使其接受全體業主的監督。全體業主對業主委員會的行為負責,同時,業主委員會的委員也應該向全體業主盡善管理人的責任。業主委員會應定期向業主大會報告工作,接受其監督。若業主大會發現業主委員會超越代理權的范圍行事,或者為任何損害全體業主利益的行為時,可以隨時依照其協議解聘業主委員會委員,拒絕承認其行為對全體業主的法律效力,并保留損害賠償的請求權。

河南省舞陽縣人民法院·劉迎鴿

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