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審理商品房按揭合同糾紛案件的幾個問題

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  按揭一詞是香港地區學者對英文 Mortgage 的漢澤(粵語音譯)。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度,系指債務人或第三人將標的物的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償的擔保形式,本質上與大陸法系中的讓與擔保制度相同。事先轉讓財產的所有權是按揭的基本特征,也是該制度與抵押、質押的最大區別。我國內地的現行法律中尚未使用按揭這一概念,但這一概念在實踐中已得到了廣泛的運用。從實質上看,無論是“樓花”按揭還是房屋按揭,我國內地商品房按揭合同中均不要求債務人事先將標的物的所有權轉移給債權人,購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔保物時并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下,不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中,購房者其實是將其享有的根據購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保,與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同。因此,我國內地在使用按揭這一概念時,其內涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔保制度是不同的。我國內地的按揭貸款合同本質上仍為抵押貸款合同。近幾年來,隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩步推進,商品房按揭制度受到開發商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎,這一制度在實踐中得到廣泛的運用,因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。

  作為新類型的房地產案件,法院在審理過程中遇到不少新問題,亟待研究解決。

  一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關系

  在商品房按揭糾紛中,一般主要存在四個基本合同關系,即購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現樓為抵押物的抵押合同關系、開發商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。

  在這四個合同相互之間的關系中,大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議,存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為,借款合同是購房合同的從合同,不具有獨立性,;因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為,這種觀點值得商榷。

  根據民法基本原理,凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同,稱這主合同。反之,必須以他種合同的存在為前提,自身不能獨立存在的合同,叫做從合同。

  雖然借款合同與購房合同存在密切的聯系,借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性,按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款,但是,借款合同并不以購房合同的存在為前提,其不是購房合同的從合同。 首先,借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據《合同法》第 91 條的規定,合同的權利義務關系因合同債務已經按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發商,開發商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產權證等合同義務以后,購房合同的權利義務歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅,其可獨立存在到 20 、 30 年后購房者(借款人)還清貸款時才消滅,其次,購房合同的無效、可撤銷并不必然導致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規定的合同無效、可撤銷情形,法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發生變化,并不因此導致銀行依法向購房者發放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后,往往要求解除借款合同,主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說,即使購房合同存在瑕疵,導致抵押擔保不能實現,但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全,其也不會必然要求解除借款合同。因此,購房合同與借款合同不是主從合同,它們是有一定聯系但也相互獨立的合同。

  二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題

  司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是,在購房者起訴開發商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時,法院是否應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為,在此情形下,按揭銀行屬于無獨立請求權的第三人,法院應追加按揭銀行參加訴訟,如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效,則由開發商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行,其余的購房款則返還給購房者。我們認為,這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系,但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現行法律規定不符,也缺乏民事訴訟理論依據。根據《民事訴訟法》第 56 條、最高人民法院《關于適用 < 民事訴訟法 > 若干問題的意見》第 65 條的規定,有獨立請求權第三人與無獨立請求權第三人的區別,在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權”。有獨立請求權第三人有權向法院提出訴訟請求和事實理由,成為當事人。而獨立請求權第三人可以申請參加訴訟,也可以由法院通知參加訴訟,其只有在法院判決其承擔民事責任時才有權提出上訴,且其在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為,無獨立請求權第三人參加訴訟,是參加到當事人一方進行訴訟,與所參加的當事人一方有法律上的利害關系,案件處理結果涉及他的合法權益,因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張,反對另一方的主張,來維護自己的合法權益。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告,以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張,也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權益,以獨立的實體權利人的資格,向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中,當購房者起訴開發商,要求確認房屋買賣合同無效或解除合同,并退還購房本金利息時,按揭銀行對于開發商與購房者之間的訴訟標的(房屋或樓花)享有獨立的請求權,因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行,按揭銀行對于該標的物享有優先受償權,其對該標的可以主張獨立的請求權。因此,在此種情形下,按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人,是否參加訴訟,應由其自行決定,法院不能強行追加其參加訴訟。

  在按揭糾紛中,銀行也有作為無獨立請求權第三人的情形。

  根據《城市房地產管理法》第 44 條第 3 款和《城市商品房預售管理辦法》第 11 條的規定,開發商進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。該規定的目的是為了防止開發商將商品房預售款挪作他用,導致房地產項目“爛尾”,損害購房者的利益。為了監督開發商能夠切實履行該項法定義務,實踐中都要求開發商在銀行設立商品房預售款專用帳戶。《廣東省商品房預售管理等比例》明確規定,開發商使用商品房預售款時,銀行應當根據房地產交易登記機構核準同意支付的數額撥付。如果按揭

銀行同時也是開發商預售款專用帳戶的開戶銀行,購房者以銀行未經房地產交易登記機構核準同意,擅自向開發商支付商品房預售款致使樓盤爛尾為由,要求開發商、銀行承擔責任的,應將開發商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發商,而未起訴銀行,當事人可申請,、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份,而是因其預售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。

  三、購房合同解除或認定無效后的處理

  在購房者起訴開發商要求解除購房合同或確認購房合同無效時,由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行,因而其實質上是要求處理抵押物。根據《擔保法》第 49 條的規定,抵押人地抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的,應當通知抵押權人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此,購房者在起訴開發商要求解除購房合同時,應依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權益,如果購房者沒有通知按揭銀行,法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權以獨立請求權第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟,法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時,可一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系,即購房者將房屋或樓花退還開發商,開發商將購房款項返還給購房者,并由雙方依法承擔相應民事責任的同時,解除按揭銀行與購房者之間的借款合同,按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權,并可要求開發商承擔連帶保證責任,由開發商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行,其余款項支付給購房者。但是,由于銀行有抵押權和開

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