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商品房買賣合同糾紛案件對消費者權益的保護

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  最高人民法院于 2003 年 5 月 7 日公布, 6 月 1 日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規定。針對消費者的合法權益,人民法院應當如何進一步為其保護合法權益,已成為近年來日益關切的話題,該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責任,從而結束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭論,確保各級人民法院的審理做到法制統一適用。

  商品房一個是預售,一個是現售。這里面有幾點比較重要,第一個就是涉及到《合同法》第 286 條司法解釋出臺以后對于銷售合同所產生的影響,就是說建筑工程的承包方依法行使優先權對開發商就會形成很大的影響,房子至少是三層抵押,就是你的房子是在建工程給了施工企業的抵押權,然后開發商又拿這個工程去銀行去抵押貸款,第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預售房,現在開發商欠了施工企業錢,施工企業去法院打官司,把這個建筑工程賣了,然后把錢給施工企業,那我買房人怎么辦?我已經和開發商簽了合同了,這個商品房銷售合同肯定不能履行,就是說我買房人可以認定銷售方構成欺詐,要求解除合同并賠償其損失。

  第二個問題是涉及到抵押。假如房地產開發商在建或者建成的商品房事先抵押出去了 ,但在與買房人簽合同的時候,隱瞞了該房屋已予以抵押的事實,或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案,銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去,最后購買方的權利沒辦法實現的話,可以要求銷售方予以雙倍賠償。

  第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同,假如說開發商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同, 人民法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發商本身簽訂的商品房銷售合同, 然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款,那么法院也應當通知銀行作為第三人參加訴訟。

  第四個就是對于辦理房屋產權證至今沒有作出明確的規定,現在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產證,原因就是房地產開發商不給資料。假如因為銷售方的原因,購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產權證或者在預售商品房 90 天內,購買方還不能辦理房屋產權證,銷售方是否要承擔違約責任。

  根據以上在審判中所遇到的問題,依據最高司法解釋,筆者根據審判實踐經驗,應從以下幾個方面予以解決:

  一、銷售廣告應當作為合同內容,買房人應提供相關資料

  《解釋》明確規定,商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請,只要具備以下條件,就應當視為要約: 1 、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明與允諾; 2 、此說明和允諾應當具體確定; 3 、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

  對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,即應當承擔違約責任。

  目前開發商的銷售廣告或圖片資料 95% 以上都在不顯眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本廣告的最終解釋權歸開發商所有,相關數據以政府最終批準文件為準”,依據法律規定,此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任,只要其圖片的內容符合解釋中所規定的要約條件,開發商違反時,仍應當承擔違約責任。

  二、因雙方意思不一致導致簽約失敗,買房人交納的定金應如數退還按《解釋》的規定,將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金如數返還買受人,這樣有利于充分地保護消費者的合法權益。

  買房時常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同,基于誠實信用原則進行公正談判,但因對合同的某些條款意見不一致,最終導致簽約失敗。對于這種情況,不能歸責于當事人的任何一方,此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金,應當將定金如數返還買受人。

  三、房屋質量不合格消費者可要求退房和要求開發商予以賠償 《解釋》明確規定因房屋質量不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,法院應予支持,開發商交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者無合同期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。

  這里,應當注意的是,在法院審理中,買受人應當提供自己自行或者委托他人修復的證據,以及出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據。

  四、開發商惡意欺詐,買受人可獲得雙倍賠償

  《解釋》明確規定,具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。

  1 、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人; 2 、商品房買賣合同簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;  3 、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明; 4 、出賣人訂立商品房預售合同時,故意隱瞞所出售的房屋已經抵押的事實;5 、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的,買受人可以請求解除合同,返還已付購房款及利息,賠償所造成損失,并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣過程中,房地產開發企業惡意違約和欺詐,損害買受人權益的事件屢有發生,按《解釋》的規定,開發商將為此承擔賠償責任最高不超過已付購買房屋款的一倍,這一規定,將極好地遏制和制裁惡意違約,欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。

  五、不能如期取得房產證可要求出賣人予以賠償

  《解釋》規定由于出賣人的原因,在一定期限內,買受人不能如期辦理房產證,出賣人應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人有權解除合同和賠償損失。

  因開發商的原因不能如期辦理房產證引發的糾紛屢見不鮮,如利用集體所有土地開發的項目,未經立項批準的項目,未取得規劃審批的項目,沒有銷售許可證的房屋,未經驗收或驗收不合格的項目,土地或房屋未解除抵押的,開發商未繳納相關稅費等。在這些情況下,買受人都不能辦理房產證。當然,不能如期辦理房產證,還可能有其它一些原因,這有待于進一步探

討,以便合理解決。

  但是要想解除合同或者獲得賠償,必須注意以下幾點:第一,買受人不能任何過錯,應及時將辦理產權證要求的證件先進提供給開發商,并且讓其簽收,注明收到日期,以分清責任;第二,根據《合同法》第 15 條關于產權登記的約定,應及時向有關部門查詢開發商是否按照合同約定或法律規定履行了“產權登記備案”的義務;第三,如果涉及土地等被抵押,向有關部門查詢抵押,是否已經解除。

  六、開發商“交鑰匙”就算房屋交付使用

  《解釋》明確規定,對房屋的轉移、占有,即“交鑰匙”應視為對該房屋的交付使用,但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用,不僅是轉移占有,而且要同時轉移房屋所有權的,從其約定。

  關于房屋的交付使用,買賣雙方的理解不一致,出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用,而買受人則往往認為,房屋所有權轉移才是房屋的交付使用,由此引發的糾紛不斷。

  《解釋》有了明確規定,對買賣雙方來說都很重要,有了法律依據,雙方操作起來更踏實。

  七、商品房買賣合同不能輕易被認定為無效合同

  《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規定,如出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效;但是在起訴前開發商取得商品房預售合同證明的,可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定,辦理登記

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