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試論物業管理公司與業主委員會的法律關系

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  眾所周知,物業管理公司與業主委員會的法律關系是近年來在物業管理行業中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業管理權利來源的源頭出發,針對物業管理委托、委托代理以及代理概念的誤區和對物業管理健康發展的危害,運用建筑物區分所有權理論,來論述物業管理公司與業主委員會的法律關系,期望給大家一個滿意和明確的解答。

  物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。當事人之間的權利、義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素,也是法律規范的核心內容。之所以法律、法規被稱為法律規范,就在于它授予人們一定權利,告訴人們怎樣的主張和行為是正當的、合法的,會受到法律的保護;或者給人們設定某種義務,指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的,在一定條件下會由國家權力強制履行或予以取締。

  物業管理法律關系的權利和義務內容是物業管理法律制度調整的社會關系在物業管理法律上的直接表現。如果僅有物業管理法律關系的主體,而主體之間并沒有權利和義務,就不能發生物業管理法律關系。因此,物業管理立法的首要任務,就是要以法律的形式,確定物業管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

  物業管理法律關系包含七個方面的內容:一是業主、住戶的權利與義務,即建筑物區分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分持分權和成員權的權利與應承擔的義務;二是作為區分所有建筑物管理人的業主委員會的權利與義務;三是作為區分所有建筑物管理服務人的物業管理公司,依據物業管理服務合同的規定所確立的權利與義務;四是作為建筑物的開發建設單位在物業管理活動中的權利與義務;五是各級政府及政府主管部門在物業管理活動中作為政府主管部門的行政監督和管理的基本權利與義務;六是政府相關部門的基本權利與義務;七是物業管理協會的基本權利義務。

  物業管理法律關系中最主要的主體是物業建筑物業主及使用人(住戶)與物業管理公司,兩者之間是平等的民事主體關系,是物業管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規政策為主要調控手段的指導關系。

  目前,在物業管理行業中就物業管理名詞的解釋中出現了混亂,有著許許多多各種各樣的不同解釋,其中大多數解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣,甚至在不少地方性物業管理法規中也出現了以“委托”定義物業管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規定,望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業管理生硬地堆砌在一起,錯誤地界定了物業管理公司與業主委員會之間的法律關系,對物業管理的健康發展是一種誤導。

  “委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”,即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發展乃在于因商品經濟的發達,個人囿于有限的時間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務交由他人處理,法律對這種關系進行確認和調整,由此而生委托。委托合同的最主要特征是:委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

  委托合同是新合同法直接規定的十五種有名合同類型之一,結合物業管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發現委托合同與物業管理在形式上、程序上以及本質上是有根本的差別。

  一、 委托合同與物業管理在形式上的區別

  1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可,無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件,訂立合同也無須遵循固定的形式;而物業管理合同則是要式合同、格式合同,必須依照物業管理法律、法規所規定的招標投標的方式來確定物業管理公司,簽署物業管理合同的,并且一般要求要采用物業管理示范文本。

  2. 委托合同的受托人是以自然人為主,有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人;而物業管理服務依據物業管理法律、法規的規定,只能是獨立法人資格的物業管理公司來承接,不能是自然人,在現實的物業管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言,物業管理服務作為技術成分比較高的專業化服務,個人往往根本無法承擔。

  3. 委托合同處理的事務往往是一件事,或者是相關事務,時間比較短;而物業管理則不同,物業管理公司所提供的是系統的、專業化的服務,這個服務是長期的、連續不斷的、反復進行的,通常簽署物業管理合同的期間都是在二、三年,不能是委托合同的短期事務。如果物業管理合同簽署的期間較短,就可能因物業管理公司追求短期效應,只收錢,少服務,甚至采取過負荷疲勞使用共用設備,不利于物業管理的長期保養。

  4. 支付報酬的方式不同,物業管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知,物業管理收費方式一般是依據業主公約以及物業管理合同的規定由業主或住戶按月交納的。而委托合同所規定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規定的,處理事務的費用可以預付,也可以由受托人墊付,而后由委托人償還,對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬,這種支付費用及報酬的方式顯然與物業管理收費有著本質的差別。

  二、 委托合同與物業管理在程序上的區別

  1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的;而物業管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

  2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的,在委托的過程中可簽,也可不簽委托合同;物業管理合同則是按照物業管理法律、法規必須簽署的,同時在簽署過程中盡管個別業主不想簽署,也不影響物業管理合同的依法成立。而物業管理公司要簽署物業管理合同,除了要以招標投標獲得簽署物業管理合同的權利外,還必須具有與物業管理資質證書等級相適應的資格。

  3. 依據《中華人民共和國合同法》第四百條:“經委托人同意,受托人可以轉委托。”以及第四百零八條:“委托人經受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規定,委托合同可以將委托合同轉委托,同時也可以采取重復委托;而物業管理法律、法規規定物業管理公司只可以將專項經營服務業務委托給專營公司,不得將整體管理服務責任交給他人,業主委員會也不得與兩個以上的物業管理公司同時簽署重復的物業管理合同。

  4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規定:“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。”即法律規定了委托人和受托人都具有合同的解除權。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上,若一方對另一方的信任有所動搖,則不問客觀上是否有理由,均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權,并依據《中華人民共和國合同法》第九十四條第(五)款:

“法律規定的其他情形”的規定,將其解除合同的主張通知對方即可,而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償,定有期限或未定期限,或事務的處理是否已經告一段落,在所不問。而物業管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權利的,如果一方提出要在合同期限內解除合同,就必須依據合同的具體條款進行協商,協商一致或由法院、仲裁機構確認解除合同的效力。

  三、 委托合同與物業管理在本質上的區別

  1. 委托合同可以是有償的,也可以是無償的;而物業管理合同必須是有償的。

  2. 委托合同的目的是以處理委托人事務為目的。《中華人民共和國合同法》第三百九十六條明確規定:“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同。”這條規定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。首先,物業管理的管理服務并不是事務,物業管理的實質是作為管理服務人的物業管理公司所提供的專業化、技術化的有償服務;其次,由于物業管理具有需要專業化、技術化的技術服務的特點,作為業主、業主委員會并不能親自來處理,同時對于一個大型的住宅區,業主人數可能會達數千人,如果每一個業主都直接親自從事物業管理的具體管理服務工作,那么住宅區的秩序就可能天下大亂,最終導致表面上人人都在管,實際上人人都不管,也無法管的局面。

  3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規定:“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實質上是規定了受托人的忠實義務。但物業管理的管理服務并不是完全按照業主、業主委員會的指示處理的,物業管理公司在物業管理的管理服

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