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物業管理若干法律問題的探索思考與立法對策

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  隨著物業管理的迅猛發展,隨著物業管理規模和覆蓋面的迅速擴增,廣大業主權利意識的覺醒,物業管理的許多需要亟待解決的、深層次的熱點、難點和實際問題,如現有法規的缺陷、業主的權利義務,業主、業主委員會與物業管理公司的法律地位和法律關系,《業主公約》的法律地位與作用,物業管理費用標準的價值導向與收繳行為的法律效力等等,也已經開始浮現出來。這些復雜問題的解決,無疑最終都會歸結到物業管理理論研究以及立法對策上來。同時,目前物業管理進入了快速發展的重要時期,也到了非要解決這些復雜問題的關鍵時刻,如果我們不能從理論上科學認識和尋求出物業管理的內在的、必然的聯系,就無法順利地用立法途徑從根本上徹底解決這些復雜問題,就可能使這些復雜問題成為物業管理繼續健康發展前進的羈絆。

  一、 現有法規存在的缺陷直接束縛著物業管理的健康發展

  盡管全國各地近年來都加快了物業管理的立法步伐,制定和出臺了許多地方性物業管理法規和規章,取得了一定的立法成就,但綜觀這些物業管理法規普遍都存在著這樣或那樣的缺陷,這些缺陷主要表現在以下幾個方面:

  1. 現有的法規缺乏一個強有力的、科學完整的物業管理理論體系的支持,物業管理理論滯后物業管理實踐、滯后物業管理的立法。“摸著石頭過河”,憑著感覺立法,具有較濃厚的實用主義色彩,沒有真正尋求到建筑物區分所有權這個物業管理理論的根源,沒有。致使各物業管理活動的責任主體法律地位不明確,權利義務不清楚,法律關系不清晰等等,造成許多物業管理熱點、難點問題一直困擾著物業管理行業,影響著物業管理的立法,使物業管理裹足不前,無法可持續的健康發展;

  2. 現有的物業管理法規整體性、配套性、協調性、互補性相對比較差,個別地方顯得雜亂無章,沒有建立一個系統的、完善的法規體系;

  3. 由于缺乏全國性的、最權威的物業管理法律、法規,自然反映出現行的物業管理法律、法規的滯后和立法檔次不高的問題,導致社會各界要求物業管理立法的呼聲逐年高漲。現有的地方性物業管理法規只有深圳、珠海、廣東、上海、寧波、青島、廈門、江西等八個省是以物業管理條例的地方性法規形式出現的,而更多的省市則大多是以物業管理辦法這種行政規章或紅頭文件的形式出現,法律效力等級比較低。這些行政規章或紅頭文件的法律效力等級比較低,在實施中就存在著很大的局限性和制約性;

  4. 現有的物業管理法規的適用范圍,通常都僅僅局限于住宅區的物業管理,雖然有些地方性法規、規章中也規定了寫字樓、商住樓可以參照執行,但在執行的過程中,由于沒有概括集中各類物業建筑物的整體特點,往往難以依照這些地方性物業管理法規、規章來進行整體的規范管理;

  5. 現有的地方性物業管理法規、規章總體上顯得立法體例比較籠統和原則,有些條文缺乏可操作性。尤其是法律責任的伸縮性過大,不便于在實際運作上掌握;

  6. 現有的法規在立法技術上相對比較差,在與國家大法和基本法的上下銜接和左右協調上有著教大的空隙,甚至有著沖突和矛盾;

  7. 現有的法規沒有與國際慣例的建筑物區分所有權法律制度接軌,與西方發達國家相比較,我們的物業管理法律制度處于相對滯后的狀態。這在一定程度上對于我國加入WTO之后,不斷提升我們物業管理行業參與國際物業管理市場競爭有所影響,尤其是在我們與西方發達國家競爭我國物業管理市場時,會使我們處于一個不利的局面。

  針對上述現有法規的缺陷和物業管理立法的問題,我們充分利用深圳經濟特區改革開放試驗田和享有立法權的優勢,利用深圳經濟特區物業管理理論研究的豐碩成就,已經著手對深圳經濟特區的地方物業管理立法作出相應的調整,創制一部具有適度超前領先的地方性物業管理法規,來保持深圳經濟特區物業管理立法的領先地位。

  二、 以建筑物區分所有權法律制度為構建物業管理法律、法規的基本理論和基本框架

  毋庸諱言,我國走進WTO“入世”,肯定會給我國物業管理行業帶來新資金、新技術、新的管理方法和手段等促使物業管理健康發展的便利條件以及新的機遇,為我國物業管理健康發展提供良好的外部國際環境,同時也自然地把我們的物業管理公司推向更為激烈的國際市場。我國“入世”后,國內一批新興產業必然要被迫向外商企業開放,國內企業也必然受到競爭的強大壓力,直接沖擊了國產品牌的市場占有率和國內企業的地位,其中,服務業將首當其沖受到沖擊。物業管理作為我國服務業的新興產業,大幅度地對外開放物業管理市場是勢在必行。事實上,目前在上海、廣州、北京以及我們深圳,德國、日本、新加坡、英國以及美國等西方發達國家以及我國的香港、臺灣地區的物業管理公司已經悄悄地侵蝕進入了我們的物業管理市場,與我們展開了競爭物業管理市場的較量。

  面對我國“入世”后外商企業所帶來的沖擊,我們要從根本上改變物業管理行業的落后和競爭力低下的被動局面,首先就必須對西方發達國家的物業管理公司進行認真深入的理論研究,要認真剖析研究西方發達國家的物業管理發展史,研究其發展過程的經驗和教訓,從中尋求我們可以借鑒和吸收的精華。為此近年來我們擺脫了就事論事、零敲碎打、實用主義的研究方法,加大并強化了物業管理理論研究的力度、深度和廣度。我們從深入剖析研究西方發達國家包括德國、法國、日本、意大利、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士等以及我國的港澳臺地區的物業管理制度出發,透過基本的現象,從民法的角度尋求出物業管理的理論源泉,并提出用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系的新觀念,從根本上解決了長期困擾物業管理行業的許多難點、熱點問題,全面、系統、科學地構筑了物業管理的理論體系。

  長期以來由于物業管理理論研究的滯后,我國的物業管理的立法原理處于一個模糊不清的狀態。相對而言,作為一項重要的民事法律制度,建筑物區分所有權已經為包括德國、法國、日本、意大利、美國、英國、奧地利、澳大利亞、新西蘭、新加坡、瑞士及我國臺灣、香港、澳門地區在內的世界眾多國家和地區民事立法所普遍確立,成為英美法系與大陸法系的一項重要制度。而建筑物區分所有權法律制度的內容從本質上構筑了物業管理的理論體系,是對以建筑物為主體的物業產權最核心、最清晰、最本質、最系統的闡述。全國人民代表大會常務委員會目前正在立法審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中,已經在民法物權法中確立了建筑物區分所有權作為我國不動產所有權的基本法律制度。因此,我們通過深入的理論研究認為應該在物業管理法律、法規的立法中貫穿和融入建筑物區分所有權理論,并用建筑物區分所有權理論構建物業管理法律、法規的基礎理論和基本框架,以此與西方發達國家的國際慣例以及國家民法物權法的立法體系和原則相銜接、相呼應,使物業管理法律、法規具有國家法律的基礎支持,從而獲得更廣泛的適用性和權威性。

  深圳是在全國物業管理行業中最早率先開始建筑物區分所有權理論研究的。建筑物區分所有權理論是從一九九五年以法律出版社

出版我國民法專家梁彗星教授主編、陳華彬博士著作的《現代建筑物區分所有權制度研究》為標志引入到我國民法體系中,而深圳物業管理行業則是在一九九七年已經開始了建筑物區分所有權理論的學習和研究。從一九九八年起到現在通過全國房地產業深圳培訓中心和深圳物業管理進修學院開辦的物業管理企業經理崗位培訓班和物業管理從業人員上崗培訓班,向80多期培訓班,一萬多人次的學員宣講了建筑物區分所有權的理論。在去年十月深圳舉辦的全國首屆住交會物業管理研討會上,我們就分別提交了《建筑物區分所有權與物業管理》和《創新物業管理的基礎理論和運作模式》兩篇論文,而這兩篇論文早在一九九八年底就陸續完成了,在論文中首次提出了用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系的觀點。在今年第二期《物業管理動態》上公開發表的《用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系》的論文,不僅在深圳物業管理行業中產生了重大的影響,而且受到建設部有關領導的關注。我們成功地把民法的建筑物區分所有權理論引入了物業管理行業,并在用建筑物區分所有權構筑物業管理理論體系方面取得了豐碩的成果。

  在立法對策上,我們認為應該從立法體例上著手,將建筑物區分所有權理論的具體內容融入物業管理法律、法規之中。首先應在物業管理法律、法規中直接對建筑物區分所有權的概念術語進行定義和說明,并在此基礎上全面更新、規范和界定了物業管理的基本概念,拋棄了物業管理屬于“委托”或“委托代理”等不符合法律規范的概念;其次,對于類似于“異產毗鄰”、“自用部位”、“共用部位”等存在著落后、封閉、狹隘性的概念名稱,應采用符合國際

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