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商品房買賣糾紛中面積誤差糾紛的處理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  面積是房屋使用價值和房屋交易價格的基礎。因商品房買賣面積誤差問題而發生的糾紛逐年遞增,商品房買賣糾紛中面積誤差的認定和法律責任的承擔也是審判實踐中難以把握的問題。正確認定面積誤差是審理好這類案件的前提,明確其法律責任有利于公正判決,切實保護買賣雙方的合法權益。最高法院《解釋》對此問題作了原則規定,但實踐中仍有不少問題值得探討。

  一、商品房買賣雙方因面積誤差產生糾紛的原因

  司法實踐中,商品房買賣合同約定的面積與產權證的面積常有誤差。其主要原因有:1.雙方簽訂房屋買賣合同后因商品房開發項目的設計變更造成的房屋面積誤差;2.因產權登記時露臺樓頂平臺不計算為房屋建筑面積,而買賣雙方在房屋買賣合同中將獨立或不獨立使用的露臺樓頂平臺面積計入房屋建筑面積造成的面積誤差;3.適用的測量規則標準不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕對值一般在3%以上,買賣雙方往往因此產生糾紛。另外,由于施工、測繪規則允許的誤差而造成的面積誤差在所難免,因誤差比值較小,雙方一般能協商解決。

  二、商品房面積誤差的認定處理

  1.商品房開發項目設計變更造成的房屋面積誤差的認定處理

  根據目前房地產面積的測量體制,商品房的實測面積是已竣工的房屋在產權登記時,土地房產管理部門審核確認了賣方委托有資質的測繪單位所做的測量成果(面積)。賣方委托測繪單位測量的面積未經土地房管部門審核確認,則不能作為商品房的實測面積。因此,土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值,是認定設計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數量的依據。買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內建筑面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,應依據最高人民法院《解釋》第14條的有關規定處理,即合同有約定的,按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內含3%,按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;二面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內含3%部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內含3%部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。首先,法院應先審查是否有約定,有約定從約定。買賣雙方可以在合同中約定在結算房屋價款時,房屋實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過一定幅度,如果在此幅度內,買方按房屋單價據實結算;房屋建筑面積誤差超過約定的幅度時,自賣方向買方出示測繪部門實測面積數據(經土地房產管理部門審核的面積數據)起一定期間內,買方可以選擇解除預售合同,要求賣方退還房款、利息或違約金等,也可以選擇按房屋單價據實結算。其次,在沒有約定的情況下,按《解釋》第14條第(1)、(2)項的規定處理。

  2.露臺樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理

  依據建設部1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》(試行)中有關“建筑面積”的規定,商品房銷售面積不含露臺面積,因此在產權登記時,土地房產管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時,露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中,買賣雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買賣的標的物,在簽訂合同時約定計入房屋建筑面積,由此產生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺面積,其不享有露臺所有權等為由,要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認定為實測面積與合同約定面積不符,不適用最高法院《解釋》第14條的規定,應依據建筑物區分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實測面積時,雖不確認露臺為房屋建筑面積,但對于賣方單獨計價出售獨立使用的露臺,由于露臺具有獨立使用價值(功能),具有排他性,可歸買方所有。根據意思自治和有償使用原則,雙方已約定作為房屋買賣合同的標的物,由買方支付約定的價款是公平合理的,也符合誠實信用原則。出賣人對獨立使用的露臺面積不單獨計價,采取適當提高商品房面積售價,或者按“套”、“單元”計價一并出售的,同樣應予以保護,買方要求退還露臺面積房款的,不予支持。

  對于不獨立使用的露臺,因不具有排他性,屬整幢樓房業主共用,買方使用時往往會與他人產生糾紛,買賣雙方計入房屋面積進行交易,損害了其他業主的合法權益,買方要求賣方退還露臺房款的,應予以支持。

  3.測量規則標準不同造成面積誤差的認定處理

  由于商品房預售時雙方在合同中約定的面積,一般都是賣方依據商品房項目施工設計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實測適用的測量規則標準有時不同(或測量規則標準的變更),主要是公攤面積的計算方法不一樣,有的開發商將建設部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規則》中不屬于公攤或沒有規定作為公攤的面積計算為公攤面積,如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結構轉換層等面積計入公攤面積。土地房產管理部門在審核實測面積時,沒有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積,故造成面積誤差。對于測量規則標準不同造成的面積誤差,法院應根據原預測面積的測量規則標準審查預測面積與實測面積認定是否存在誤差,對于適用預測的測量規則標準作為公攤的,而實測面積適用的測量規則標準又不作為公攤的面積誤差,由于是測量規則標準不同造成的,并非買賣雙方的原因,因此不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調整,但應維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的,不予支持。對于已適用同一測量規則標準測繪后的實測誤差,應認定為實際面積誤差,依合同約定或司法解釋的規定處理。

  經過調查,我們認為可以采取積極措施預防糾紛的發生,減少訴訟。買賣雙方在簽訂商品房預售合同時,合同約定的房屋建筑面積為預測面積,買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度,發生不必要的糾紛,建議雙方在簽訂房屋買賣合同時在合同上注明商品房銷售面積的測量方法、預測面積所依據的測量規則標準、套內建筑面積、分攤的公用建筑面積的構成、何種情況下引起的誤差雙方應承擔的責任等。特別是土地房產管理部門在辦理商品房預售登記備案手續時,應對雙方合同約定的面積是否符合測量規則標準進行事先審查,以避免糾紛的發生。

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