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再看業主委員會緣何“難產”

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  隨著房地產市場的發展,廣大業主出于對自身權益的日益關注,對業主委員會的關注程度也日益增高,令業主們頭疼的是,每個業主委員會的成立無不費盡周折。究其原因當然是錯綜復雜的,筆者認為主要是由于法律文件對此的規定不明。就全國范圍來看,僅有一個建設部于1994年發布的部門規章對“住宅小區管理委員會”的設立進行了規定,各地區則發揮各自的立法機能各自制定了在各自行政區域范圍內施行的一系列“辦法”、“條例”或是“規定”。遺憾的是這些文件均對業主委員會成立過程的相關焦點問題或是束之高閣懸而未決,或僅是規定一些操作性極差的條文。在這其中,筆者認為最關鍵的問題是,前述法律文件中關于業主委員會的籌辦者的設置均存在不合理的情形,直接導致了業主委員會的籌辦工作舉步維艱。

  細覽各地各級部門發布的相關法律文件,對業主委員會籌辦者的設置不外乎三種方式:一是在行政管理部門指導監督下,由業主自行選舉;二是在行政管理部門指導監督下,由開發商組織籌辦;三是由住宅小區的前期物業管理單位來組織籌辦。而這三種方式都存在各自的漏洞。現逐一試析如下:

  1、 由業主自發籌辦。由于①購買同一房產項目的業主素不相識,流動性大,相互聯系極為不便;②開發商不可能自動提供可用于業主集會的公共場所;③業主作為普通消費者,對籌辦業主委員會的程序了解甚少;④業主委員會的籌辦需要一定的資金支持。所以由業主們自行籌辦業主委員會的方式難以行通。

  2、 由開發商籌辦。由于①籌辦業主委員會并不能給開發商帶來任何經濟效益,反而要承擔一定的費用;②由于歷史問題,大多數開發商開發房產項目時,都再注冊一個全資的物業管理公司,對自己開發的項目進行前期物業管理,而往往這些物業管理公司的管理水平并不高。這時,倘若新成立的業主委員進行招標重新聘請物業管理公司,開發商自己出資成立的物業管理公司難以中標,將不但沒有經濟效益,還會成為開發商的負擔;③即使前期物業管理公司不是開發商自己組建的,而是外聘的,但由于開發商一般與其有特殊的利害關系,也都不愿籌辦業主委員會,都采取拖延的辦法。

  3、 由住宅小區的前期物業管理公司來籌辦。這在筆者看來是最不合理的方式。因為①籌辦業主委員會并不能給負責前期物業管理的物業管理公司帶來任何經濟效益,反而要承擔一定的費用;②業主委員會一旦成立后,負責前期物業管理的物業管理公司就要面臨被解聘的危險,倘若它與業主們在前期物業管理工作過程中有些許矛盾,它就極有可能在業主委員會成立后被解聘。據此,出于經濟利益的驅動,它又怎么有可能去搬起石頭砸自己的腳呢?

  誠然,各地制定的法律文件也都規定了開發商或是負責前期物業管理的物業管理公司籌辦業主委員會的時限,并對逾期不履行的開發商和物業公司大多規定了相應的法律責任,但是真正依此執行的難度相當大,其原因有二:①逾期的起算時間難以量定,各地制定的法規或是規章一般對該起算時間有兩個標準:一是住宅區已入住的建筑面積達到百分之五十;二是房屋交付使用滿二年。而最致命的是,此兩項標準所指的“入住率”與“交付使用”十分不明確,開發商和開發商選定的負責前期物業管理的物業管理公司籌辦義務的履行始期也就無從起算;②開發商和開發商選定的負責前期物業管理的物業管理公司長期不籌辦業主委員會的情況相當普遍,行政管理部門也根本無暇依照所制定法律文件的規定去執行,至多是口頭催促。

  由此,我們可以看到第一種方式存在無法解決的固有缺陷,一盤散沙的業主們只有在遇到共同的房產糾紛或是物業管理糾紛時才有可能自發籌辦。而后兩種方式中所設置的籌辦者與業主委員會存在利益沖突,故這三種方式都難以行之有效的解決業主委員會籌辦難的問題,這樣導致的必然后果是業主委員會極度難產。值得我們注意的是,現今已成立的業主委員會恰恰多數是由業主自發籌辦的。這些業主作為勢單力薄的弱勢群體在與開發商或是前期物業管理公司發生了糾紛且得不到行政管理部門的妥善解決之后處于無奈的境地,只得自發籌辦依法享有一定權利的自治機構-業主委員會,來行使自己的合法權益,以求與開發商或是前期物業管理公司抗衡。

  那么如何設置業主委員會的籌辦者才合理且切實可行呢?筆者認為,面對開發商和前期物業管理公司對業主委員會的籌辦漠不關心甚至有抵觸心理的情形,要解決業主委員會難產的問題,方案有二:

  一是必須明確開發商或是前期物業管理公司籌辦業主委員會義務的起始時間,同時行政管理部門還需嚴格執法,加大對不履行籌辦義務的開發商和前期物業管理公司的監管力度。至于起始時間的計算標準,筆者建議對于開發商或是前期物業管理公司籌辦義務的起始時間最好不要以“入住率”為標準確定,因為一來該數據完全由開發商或是前期物業管理公司掌握,二來容易被篡改,導致行政部門無從確定起算時間。對此,筆者認為以房地產行政主管部門能掌握的商品房銷售合同的登記情況為標準比較適宜,易于操作。而以“交付使用”為標準的則應明確“交付使用”的含義,建議以第一個業主實際入住的時間作為“交付使用”的時間,而不宜以行政管理部門的綜合評定驗收報告的簽署發布時間為準,否則由于普遍存在眾所周知的開發商未驗收就交付的情況,將不利于對業主這個弱勢群體的權益保護;

  二是由行政管理部門來擔任業主委員會的籌辦者,對于業主這樣的相對弱勢群體,給予必要的協助是必需的。這樣就解決了開發商與前期物業管理公司因各自利益的驅動對籌辦業主委員會一事久拖未決的問題。那樣業主委員會的籌辦進度便將只是行政部門辦公效率的問題。當然,這種方案不可避免的會消耗行政管理部門的資源。

  前述兩種方案,孰優孰劣?筆者以為第二種方案為佳,該方案從根本上拋開了開發商與前期物業管理公司方面的問題,用較少的行政資源的代價去換取廣大業主的權益,更能切實保護業主的權益。僅此略表拙見,期能拋磚引玉,與各同仁共商酌。

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