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商品房買賣合同懲罰性賠償責任的適用

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  《解釋》第八、九條規定了出賣人承擔懲罰性賠償責任的5種情形,即出賣人在承擔締約過失責任或違約責任后,買受人還可以同時要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。

  一、懲罰性賠償責任的適用

  1.可適用懲罰性賠償責任的僅限于該5種情形,其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責任是超出實際損害數額的附加性賠償,目的不在于傳統損害賠償責任中的補償損失,而是一種懲罰,故只能在法律明文規定情況下適用。

  2.適用的條件。(1)買賣合同已經成立,即必須是雙方已經訂立了商品房買賣合同。如僅發出要約尚未承諾,雙方正處于協商過程中,則不發生懲罰性賠償責任。這時,僅發生締約過失責任。(2)合同成立后,發生5種情形,必須是已經導致商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除。(3)買受人無法取得房屋。即因存在法律上的障礙,使買受人無法取得房屋所有權,例如房屋已合法過戶給他方。同時滿足上述條件才可以適用懲罰性賠償責任。

  發生上述5種情形后,出賣人能夠補救,合同仍可實際履行,則不應適用懲罰性賠償責任。比如說:(1)開發商將已經抵押的房屋出賣或在出賣后又抵押的情形下,如果開發商能夠將該抵押及時解除,則即使其確實存在惡意抵押的行為,也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任。(2)訂立合同時有故意隱瞞沒有商品房預售許可證明或提供虛假證明的行為,但其在起訴前取得商品房預售許可證明的,預售合同有效,也不應令出賣人承擔懲罰性賠償責任。(3)一房二賣情形下,未實際取得房屋的買受人可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任,而實際可以取得房屋的買受人則不能主張,即使出賣人在履行交付房屋的過程中還有其他嚴重違約行為,而致使合同被解除。比如,出賣人有嚴重逾期交房、逾期辦理產權證等行為而使合同被解除的情況。因為這種責任已經不是因為一房二賣本身造成的后果。

  3.如何把握“不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

  (1)“不超過已付購房款一倍的賠償責任”與返還利息、賠償損失可以同時并用,而不是只能選擇適用。(2)并不是所有的案件一律賠償已付購房款一倍的損失,而是應由法院依據個案的不同情形在一倍以內自由裁量。(3)法院在自由裁量時應主要依出賣人的過錯程度、情節輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會影響程度等來決定賠償額。這類似于刑法中量刑時考慮情節的方法。同時,還可以考慮出賣人的承受能力如何,甚至于買受人的經濟能力如何。傳統的補償性賠償責任是為了填補損失,故僅考慮行為造成的損失大小,而不考慮行為人的主觀惡意大小、情節等內容,而懲罰性賠償責任的主要目的在于懲罰,故裁量時考慮的內容不同。

  二、懲罰性賠償之外的損失賠償

  懲罰性賠償與其他損失的賠償是可以并存的,并不能因承擔了懲罰性賠償責任而免除開發商的其他賠償責任。

  應區分出賣人承擔的是合同解除后的損害賠償責任還是締約過失責任,二者賠償損失的具體范圍是有所不同的。第八條規定的兩種情形屬合同解除后的損害賠償責任,第九條第(一)項屬締約過失責任,第(二)、(三)項則既可能是締約過失責任也可能是合同解除后的損害賠償責任。

  1.合同無效或被撤銷后締約過失責任的損失賠償范圍。無效合同或可撤銷合同被撤銷后,出賣人承擔的是締約過失責任。在締約過失責任中,賠償范圍限于信賴利益。信賴利益的損失,即當事人因信賴合同的有效而履行,在訂立和履行合同中所支出的各種費用和代價,在合同被確認無效或撤銷以后,當事人所蒙受的損失。信賴利益與期待利益不同。期待利益是當事人通過合同履行所獲得的利益,主要包括履行利益及利潤收入。合同被確認無效或被撤銷后的信賴利益具體包括:訂約費用即合同訂立過程中買受人支出的合理費用;履行的費用包括準備履行所支付的費用以及實際履約所支付的費用;為支出上述各種費用所失去的利息;合理的間接損失。所謂間接損失,是指如果締約一方能夠獲得各種機會,而在因另一方的過錯導致合同不能生效履行的情況下,使這些機會喪失。如買受人因為合理信賴出賣人將依約交付房屋,而沒有考慮向另一個開發商買房,從而失去了一筆本可得到的利益。這種機會損失是否合理一般不易確定,故在買賣合同未成立時承擔締約過失責任情形下,不應當包括在信賴利益范圍內。但合同成立并實際開始履行后,如買受人已實際交付了大部分房款,此時合同才被確認無效或被撤銷,如對受害人的機會損失一概不予保護則有失公平。尤其是如因出賣人的上述嚴重欺詐行為使合同成立后被確認無效或被撤銷,更應保護買受人的合理的機會損失。信賴利益原則上不得超出履行利益,即合同被確認無效或被撤銷后買受人所獲得的信賴利益的賠償,不得超過合同有效且得到實際履行的情況下所能得到的全部利益,尤其是在考慮賠償買受人的間接損失的情況下,信賴利益超出履行利益的情形是極可能發生的。

  2.合同解除后的損害賠償責任范圍。可撤銷合同買受人未選擇撤銷而出賣人違約致合同被解除,出賣人承擔的是合同解除后的損害賠償責任。合同解除后的責任是違約責任還是締約過失責任,尚存爭議。《解釋》第八、九條規定的出賣人在違約時承擔懲罰性賠償責任,前提是出賣人已無法實際交付房屋,商品房買賣合同被解除。這里的損害賠償責任只能是合同解除后的損害賠償責任。違約責任中應適用完全賠償原則,即因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應當由違約方負賠償責任,包括積極損失和可得利益的賠償。(1)積極損失。積極損失即現有財產的減損滅失和費用的支出,它是一種現實的財產損失;可得利益是本來應該得到的利益而沒有得到。積極損失具體包括:各種訂約費用,一方對另一方作出履行后未獲得對價,因標的物交付瑕疵而要承擔的全部損失,因履行遲延造成的利息損失和其他財產損失等等。這里的積極損失與合同無效或者被撤銷后的信賴利益損失是不完全相同的。(2)可得利益。有觀點認為,繼續履行合同與合同解除兩種情形的違約損害賠償范圍不同,主要不同是:合同解除時不能要求違約人承擔可得利益的損失。理由如下:一是認為,由于合同解除的效力是使合同恢復到訂立前的狀態,而根據合同法第一百一十三條的規定,可得利益只有在合同完全履行時才有可能產生,既然當事人選擇了合同解除,就說明當事人不愿意繼續履行合同,放棄了可得利益,非違約方就不應該得到合同在完全履行情況下所應得到的利益,即不應該賠償可得利益。二是認為,合同解除后可得利益難以確定。上述觀點有一定道理,但《解釋》第八、九條規定的幾種情形正是反駁的例證。當一方違約時,實際履行在法律上或事實上已成為不可能,或履行費用過高,實際履行已不必要時,對可得利益不保護是有失公平的。此時非違約方“選擇”解除合同并非出于自愿,而是由于違約方的過錯不得不解除合同。解除合同完全可能不是因為繼續履行對買受人不利。如在一房二賣的情形下,因房價大幅上漲,開發商已將房屋另售他人并已合法過戶,而未取得房屋的購房人已付房款數額不大,即使加倍賠償亦不足以防止開發商因違約而獲得巨大的利益。此時,開發商獲得超過原買賣合同部分的價款,即可視為買受人的可得利益,該數額是完全可以確定的,應予以保護,否則將縱容開發商違

約。

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