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論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律 若干問題的解釋》(以下簡稱《 商品房糾紛解釋》)公布以后,商品房買賣中出賣人存在欺詐行為是否適用《消費者權益保 護法》(以下簡稱《消法》)第四十九條“雙倍賠償”的爭論告一段落。該解釋第八條、第 九條和第十四條具體規定了出賣人在出賣商品房時應當承擔懲罰性賠償責任的情形,除第十 四條以外,該懲罰性賠償責任被限定在“不超過(買受人)已付購房款一倍”的范圍內。這 種規定“既保護了作為弱勢群體的消費者(買受人),又使不良開發商受到了應有的懲罰, 從而在受害人和不良房產商之間得到有效平衡,使懲罰性賠償制度控制在一個合理限度,無 疑會促進社會誠信和房地產市場的相對健康發展”。1

  本文擬就《消法》和《商品房糾紛解釋》適用懲罰性賠償責任的區別以及適用懲罰性賠償責 任的具體情形談談個人粗淺的看法。

  一、《消法》和《商品房糾紛解釋》適用懲罰性賠償責任的區別。

  首先是主張懲罰性賠償責任的主體范圍不同。《消法》規定的主張懲罰性賠償責任的主體只 能是消費者,而非消費者不得主張該權利。2《消法》沒有對消費者的含義作進一步的解 釋 ,1985年6月29日國家標準計量局頒布的國家標準《消費品使用說明總則》規定:“消費者 是指為滿足個人或者家庭的生活需要而購買、使用商品或者服務的個體社會成員”,據此結合《消法》各條款,消費者的概念應當包括以下含義:一、消費者是購買商品或者接受服務的人。二、購買商品或者接受服務不是以盈利為目的。三、消費者是指購買商品或者接受服 務的自然人,非自然人不能成為《消法》所稱的消費者。3房屋買賣合同中主張懲罰性賠 償責任的主體是商品房買受人,4買受人是指“在買賣合同中,給付價款并受領買賣的標 的 物的一方當事人”,5該買受人可以是自然人,也可以是法人或者非法人單位。買受人購買商品房的目的可以是為生活消費,也可以是為了投資增值等經營行為。作為《消法》調整對 象的消費者和作為《商品房糾紛解釋》調整對象的買受人有交叉的部分,但是二者又是兩個 完全不同的概念。與《消法》相比,《商品房糾紛解釋》擴大了主張懲罰性賠償責任主體的范圍。

  其次是賠償數額不同。《消法》規定的賠償的數額為消費者購買商品付出的實際價款和損失 (該損失以為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍為限),6且該賠償不以 消費者實際付出的價款為前提條件。7例如,消費者購買的商品價格為一百元,但是由于 某 種原因(例如分期付款)消費者只給付了五十元,還有五十元未付,若經營者存在欺詐行為 ,消費者可以要求經營者返還五十元已付價款,并且可以請求經營者承擔一百元的賠償責任 ,即經營者需要承擔共一百五十元的賠償責任。商品房買賣賠償則以買受人已付購房款為條 件,賠償數額包括已付購房款及利息、賠償損失和不超過已付購房款的一倍。例如,買受人 購買的商品房價格為一百萬元,買受人已經給付房屋價款五十萬元,還有五十萬元未付,若 出賣人存在欺詐行為,除要求出賣人承擔已付房款利息和損失外,買受人還可以要求出賣人 返還五十萬元已付價款和承擔五十萬元的懲罰性賠償責任,即出賣人需要承擔共一百萬元的 賠償責任。如果買受人未付房款,則不能向出賣人主張懲罰性賠償責任。

  再次是適用范圍不同。根據《消法》第四十九條的規定,經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應承擔懲罰性賠償責任。按照1990年12月5日《最高人民法院關于貫徹〈民法通則〉 若干問題的意見(修改稿)》第67條的規定,“欺詐”的含義是指“一方當事人故意告知對 方虛假情況,或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示的,可以認定為欺 詐行為”。1996年3月15日國家工商行政管理局頒布的《欺詐消費者行為處罰辦法》第二條 規定:“本辦法所稱欺詐消費者行為,是指經營者在提供商品或者服務中,采取虛假或者其 他不正當手段欺騙、誤導消費者,使消費者的合法權益受到損害的行為”,該辦法第三條、 第四條詳細列舉了那些是欺詐消費者的欺詐行為。而出賣人承擔懲罰性賠償責任則僅限于《 商品房糾紛解釋》第八條、第九條規定的五種情況,該解釋十四條第(二)項“房屋實際面 積大于合同約定面積的,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人” 和“房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還 買受人”的規定,也是出賣人應當承擔懲罰性賠償責任的情形。除以上六種情形以外,即使 出賣人有欺詐行為,也不承擔懲罰性賠償性責任,而只能承擔違約等責任。

  《消法》對商品未作動產和不動產的區分,“理論上雖然沒有排除對房地產消費者權益的保 護,但從法律的表述來看,基本上以對與工業產品相關的消費者利益保護為主,《消費者權 益保護法》的主要配套法律《產品質量法》、《食品衛生法》、《藥品管理法》、《化妝品 衛生監督條例》等,也完全是針對動產而言”8,《產品質量法》更明確規定建設工程不 適用該法。9因此,與其說《商品房糾紛解釋》規定的“懲罰性賠償責任是以《合同法》 第 113條和《消法》第49條規定的懲罰性賠償責任原則為依據的,但不是對《消法》第49條規 定的直接適用”10不如說《商品房糾紛解釋》規定了一套針對商品房不動產買賣中適用 懲罰性賠償責任的制度,這種制度與《消法》的規定完全不同。

  二、買受人主張懲罰性賠償責任的具體情形和若干法律思考。

  (一)、出賣人“一房二賣”和在出賣的商品房上設定抵押權情形時買受人主張懲罰性賠償 責任的權利。

  對于《商品房糾紛解釋》第八條第(二)項規定“商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房 屋出賣給第三人”和第九條第(三)項規定“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者拆遷 補償安置房屋的事實”的情形,即通常所稱的“一房二賣”、“雙重買賣”或者“多重買賣 ”,該解釋明確規定出賣人在 “一房二賣”的情形時應當承當懲罰性賠償責任。

  根據第八條規定,買受人主張懲罰性賠償責任應當具備如下條件:一、出賣人和買受人簽訂 的合同合法有效。二、導致商品房買賣合同目的不能實現,買受人無法取得房屋。在具備以上條件時,買受人享有如下權利:一、請求解除合同。二、返還已付購房款和利息。三、賠償損失。四、請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。買受人所享有的第一項權利和 后三項權利是并列關系還是第

一項權利是后三項權利的前提條件,即買受人是否可以在不主 張解除合同的條件下,單獨主張后三項權利?如果承認買受人在不主張解除合同的條件下主 張后三項權利,則買受人在取得后三項權利后,又享有向出賣人主張合同約定的權利,即請 求出賣人交付房屋和辦理產權手續。而此時由于房屋已經交付第三人或者第三人已經取得房 屋產權,出賣人無法繼續履行與買受人簽訂的合同,則應當承擔不能交付房屋的違約責任。 從以上結果看,買受人根據同一個合同主張了兩次權利,出賣人根據同一個合同承擔了兩次 責任,而這兩次權利或者義務不能同時存在。因此,第一項權利應當是主張后三項權利的前 提條件,而非并列關系,即買受人只有在請求解除商品房買賣合同時,才能主張包括懲罰性 賠償責任的后三項權利,而不得單獨主張后三項權利。11

  如何理解“合同目的不能實現”和“無法取得房屋”的含義?對買受人而言,其與出賣人簽 訂合同至少應當包括如下幾種目的:一、按照約定的時間取得房屋。二、所取得的房屋能夠 正常使用。三、能夠取得房屋產權。因此,“合同目的不能實現”和“無法取得房屋”可能 包括如下幾種情形:一、出賣人沒有按照約定的時間交付房屋。二、因出賣人履行不能致使 買受人無法取得房屋。三、因房屋質量問題致使買受人無法正常居住。四、因出賣人沒有取 得商品房預售許可證明而無法取得房屋產權

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