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房屋買賣合同權利轉讓問題研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  房屋買賣合同權利轉讓問題涉及預售商品房再轉讓問題和其他房屋買賣合同權利轉讓問題(主要是指現房),我國法律界對該問題討論的不是很多,但是由于厘清該問題對司法實踐頗有裨益,因此本文擬就該問題作些探討。

  一、合同權利轉讓的基本理論問題。1

  在研究房屋買賣合同權利轉讓問題之前,本文先就合同權利轉讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。

  合同權利轉讓是指合同債權人通過協議將其債權全部或者部分地轉讓給第三人的行為。其特征是:第一、合同權利轉讓是不改變合同權利的內容,由債權人將權利轉讓給第三人。第二、合同權利轉讓的對象是合同債權。第三、權利的轉讓既可以是全部的轉讓,也可以是部分的轉讓。合同權利轉讓的生效有兩個條件:第一、權利轉讓合同成立。第二、債權人將權利轉讓的事實通知債務人。合同權利轉讓的法律效力分為對內效力和對外效力,對內效力具體表現為:第一、合同權利由讓與人轉讓給受讓人,如果是全部轉讓,則受讓人將作為新債權人而成為合同權利的主體,轉讓人將脫離原合同關系,由受讓人取代其地位。如果是部分權利轉讓,則受讓人將加入合同關系,與原債權人一起成為共同債權人。第二、在轉讓合同權利時從屬于主債權的從權利也將隨主權利移轉而發生移轉。第三、轉讓人應當保證其轉讓的權利是有效存在且不存在權利瑕疵的。對外效力具體表現為:第一、債務人不得再向轉讓人即原債權人履行債務。第二、受讓人不僅取得債權人轉讓的債權,而且應取得與債權有關的從權利。第三、債務人在合同權利轉讓時就已經享有的對抗原債權人的抗辯權,并不因合同權利的轉讓而消滅。2

  我國關于合同權利轉讓的立法例包括《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第九十一條和《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第五章的有關規定,其中第七十九條至八十三條專門規定合同權利轉讓問題,第八十七條規定辦理批準、登記等手續問題。

  《民法通則》第九十一條規定:“合同一方將合同的權利、義務全部或者部分轉讓給第三人的,應當取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律規定應當由國家批準的合同,需經原批準機關批準。但是,法律另有規定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權利的轉讓和義務的轉移進行區分,而是將二者作為一個整體看待。合同權利義務的轉讓含有義務轉移的因素,所以需要取得合同另一方的同意,但是如果轉讓人不承擔合同義務(單務合同)或者義務已經履行完畢,其轉讓合同權利是否需要合同另一方的同意呢?僅就該條文理解,在這種情況下,仍需另一方的同意。同時該條文對合同權利的轉讓還有一個限制,即轉讓人轉讓合同權利義務時不得牟利,這種規定明顯帶有計劃經濟體制立法模式的色彩。《合同法》關于合同權利轉讓的規定“是在對民法通則第91條進行補充的基礎上,并借鑒《涉外經濟合同法》第26條的有關規定發展而來,它彌補了合同債權債務轉讓的立法漏洞”。3 因《合同法》關于債權轉讓的規定比較明確,本文不再詳述。

  《合同法》未對合同所指向的標的物作動產和不動產的劃分,應當理解為只要符合法律規定,不論動產還是不動產,合同權利都可以轉讓。因此可以講《合同法》對房屋買賣合同權利轉讓提供了明確的法律依據。下面就該權利轉讓所涉及的問題進行分析論述。

  二、我國關于房屋買賣合同權利轉讓的有關規定。

  因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權利轉讓問題并不復雜,本文對該問題不再贅述,下面僅就預售商品房買賣合同權利轉讓問題進行分析。

  預售商品房買賣合同權利轉讓問題一般稱之為預售商品房再轉讓。對于預售商品房再轉讓問題有兩種截然相反的觀點:第一種是反對轉讓,主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性,允許炒樓花可能導致房價上漲,擾亂房地產市場秩序,損害房屋實際使用者的利益,影響國民經濟的發展。贊成轉讓的認為,炒家進入房地產市場進行風險投資,既可以為房地產開發聚集資金,又可以活躍市場,從世界各國房地產交易實踐來看,炒家參與房地產市場已經成為成熟房地產市場的主要特點 .4本人贊同第二種觀點,商品房再轉讓形成的原因是多方面的,可能是為了投資,也可能是因其他原因,購買的商品房對預購方已經沒有意義,例如預購方移居國外。如果一概禁止轉讓,則限制了預購方合法權益的行使。5

  其實,關于預售商品房再轉讓問題,我國1995年《房地產管理法》已經作出了規定,該法第五十四條規定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定”。因迄今為止國務院尚未作出具體規定,有些學者據此認為預購商品房不能再轉讓。本人認為該規定是一種委任性條款,即授權國務院對預售商品房再轉讓制定行政法規,其隱含的意思是預購商品房可以再轉讓。我們無法想象國務院會制定這樣的行政法規:“根據《房地產法》第五十四條的規定,預售商品房不能再轉讓”。如果預售商品房不可以再轉讓,那么《房地產法》應當直接作出規定,沒有必要再授權國務院制定不可轉讓的行政法規。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉讓的認可”。6

  我國最高人民法院對預購商品房再轉讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》(以下簡稱《1993年座談會紀要》)規定: “關于轉賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前,將預售商品房轉賣給第三人的,必須符合法規、政策規定。違反法律、政策規定,倒買倒賣預售商品房的,應當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后,預購方將房屋賣給第三人的,可按一般房屋買賣關系處理”。 《1993年座談會紀要》大體包含這樣幾層含義:一、預購方可以轉讓商品房。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉讓行為必須符合法規、政策規定。四、違法法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后預售方轉讓房屋的,是房屋買賣關系。其中該座談會紀要未明確解釋“轉讓行為必須符合法規、政策規定”的具體含義,但是根據該段后半部分的規定,違法“法規、政策規定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為。該規定沿襲了《民法通則》的立法本意,這大體與我國當時的經濟體制有關。

  1995年最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》(以下簡稱《1995年司法解釋》)中,對預售商品房再轉讓問題作出比較詳細的規定,為避免不必要的爭論,本文全文引用該規定:“七、關于預售商品房的轉讓問題。28、商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人,經有關主管部門辦理了有關手續后,在預售商品房尚未實際交付前,預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人,辦理了轉讓手續的,可認定轉讓合同有效;沒有辦理轉讓手續的,在一審訴訟期間補辦了轉讓手續,也可認定轉讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方,在實際取得預購房屋產權并持有房屋所有權證后,將房屋再轉讓給他人的,按一般房屋買賣關系處理”。

  根據以上規定,可以將預售商品房的債

權轉讓問題歸納為:一、預售商品房合同無效的,預售商品房的轉讓合同一般也無效。二、該轉讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前,且商品房買賣合同和權利轉讓合同都辦理了轉讓手續。三、在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后,預購方將房屋再轉讓給他人的,是房屋買賣關系,而非預售商品房再轉讓關系。

  與《1993年座談會紀要》相比,《1995年司法解釋》對商品房債權轉讓問題的規定出現了很大變化:一、《1993年座談會紀要》規定在房屋交付之后預售方轉讓房屋的,是房屋買賣關系,而《1995年司法解釋》強調在實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后,預購方將房屋再轉讓給他人的,是房屋買賣關系。《1993年座談會紀要》關于這方面的規定有悖于物權理論,因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權,其轉讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關系,其中可能仍然包括預售商品房再轉讓關系。《1995年司法解釋》將房屋買賣關系限定在預購方實際取得房屋產權并持有房屋所有權證后的轉讓范圍內。預購方取得房屋所有權證書當然取得房屋的所有權,即便這時房屋還未交付,其再將房屋轉讓亦當然是房屋買賣關系。二、《1993年座談會紀要》規定違反法規、政策規定倒買倒賣預售商品房的行為無效,而《1995年司法解釋

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