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商品房遲延交付案件若干問題探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  履行遲延又稱債務人遲延或逾期履行,指債務人能夠履行,但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。商品房買賣中由于買賣合同標的物為不動產,其涉及面廣,情況復雜,履行期限長,不可預測的環節多,可能遇到的風險也大,因此關于遲延履行的商品房案件比較多。《解釋》對此亦作出相應的規定。

  一、對“交付使用”的理解

  商品房預售合同中一般都會約定房屋交付使用的時間,但對以何種方式交付,一般未作約定,為此,以往在商品房糾紛案件中對交付使用的爭議頗大。《解釋》第十一條規定,“對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用”,明確了轉移占有即我們通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。但第十一條規定中的“交付使用”并不是我國合同法第一百三十三條中規定的“交付”,合同法第一百三十三條規定:“標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”合同法中“交付”是物權理論上的物權變動,而《解釋》第十一條的“交付使用”是一種基于當事人之間的商品房買賣合同關系而享有的有權占有事實狀態,并不必然產生所有權的變動。因此,出賣人履行了交付使用商品房的義務后,并非意味著出賣人的合同義務履行完畢,其還須協助買受人辦理房屋所有權登記,轉移房屋所有權給買受人。有學者認為該司法解釋對交付使用的定義,往往會導致房地產商在產權證尚未辦理的情況下,和第三方進行同一商品房的買賣,甚至與第三方進行了產權登記使得第三方取得該商品房的所有權,即我們常見的“一物二賣”違約現象,嚴重損害了買方的利益。我們認為,房地產市場的“一物二賣”現象主要原因在于商品房買賣合同多為預售合同,簽訂合同時,商品房仍未符合約定,而商品房產權證的辦理則需要商品房竣工并具備相關條件才得以實現,這就給房地產開發商一個時間差進行一物二賣。雖然《商品房預售管理辦法》第十條規定:商品房預售,開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。但是從規定中我們仍可以發現,預售合同簽訂與預售合同登記之間可以有一個月的時間差,這也給了房地產開發商進行“一物二賣”的可趁機會。因此,我們認為該司法解釋對交付使用的定義并不必然產生房地產開發商“一物二賣”,相反,給交付使用提供了一個客觀的、操作性比較強的司法標準。

  二、遲延交付之抗辯理由的正當性

  遲延交付案件中,法院對房地產開發商的遲延交付之抗辯理由是否成立往往也存在較大分歧。房地產開發商的抗辯理由首先涉及到遲延履行是否要求遲延履行人具有可歸責性的學理爭論。我們認為遲延履行不僅僅是一種從客觀角度描述的履行狀態,更包括一種責任的承擔。所以,如果買方無故惡意不領取鑰匙入住,卻要求房地產開發商承擔逾期交房違約金,顯然對房地產開發商不公平。

  房地產開發商遲延履行抗辯事由,經調查,主要表現在兩個方面:1.以自然現象形式表現的抗辯事由,即在施工、驗收過程中發生了某種自然現象,如發生了幾級以上的臺風,施工不能如期進行,從而導致了商品房的遲延交付。2.以人為因素為表現形式的抗辯事由,即在施工、驗收過程中發生的某種外界人為因素,如正值一年一度的高考期間,政府強制限制噪音,從而引起商品房的遲延交付。此類抗辯理由常見的是房地產開發商要求買方受領,買方因為商品房存在著某種瑕疵而拒絕受領,導致了遲延交付。我們認為,對第1種抗辯理由要考慮:(1)如果影響遲延交付的自然現象屬于慣常氣候現象,那么房地產開發商的抗辯理由就不應成立,因為房地產開發商本就有能力預見此因素的影響力。(2)從普通人的觀念看來,自然現象的發生足以導致延期施工。一些案件中,房地產開發商僅僅提供氣象局的關于延期施工期間的氣象報告,卻無充分理由說明該自然現象能夠并且已經阻礙商品房施工的進程。對第2種抗辯理由,應該注意:(1)房地產開發商因非行政主體之第三人的原因導致了遲延交付,那么房地產開發商的抗辯理由就不能成立。(2)房地產開發商遲延交付是因行政主體行為導致的,如果行政主體的行政行為具有社會公益性,那么應當視為不可抗力,不構成遲延交付。(3)買方拒絕受領導致的遲延交付,應當甄別拒絕受領理由的正當性。如果理由正當,那么房地產開發商仍應承擔遲延交付的責任。比如,房地產開發商在交付商品房時必須提供相關的竣工驗收合格的材料,否則買方有權拒收,盡管開發商發出了交房通知書。

  當然,如果開發商延遲交付房屋屬于雙方當事人在合同中已經約定的免責情形,那么應遵照雙方的意思表示,認定不構成遲延交付。

  三、遲延交付商品房的違約責任承擔

  遲延交付商品房屬于遲延履行,房地產開發商應承擔違約責任。《解釋》第十七條規定逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這是合同法規定的違約責任的具體化。合同法第一百一十三條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”該條采取的是可預見性與可得利益應當賠償相結合的原則,審判實務中,該原則往往采取對比法確定可得利益損失數額,也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償的可得利益損失。由于商品房作為特殊的商品,有著地段、種類、時間的差別,因此,《解釋》對商品房租金的期間、地段、種類都進行了規范。同時,應注意賠償損失與約定違約金的關系。我們認為根據私法自治原則,如果雙方對違約金有約定,應優先適用約定違約金;只有在沒有約定的情況下,才適用《解釋》第十七條的規定。

  關于遲延交付商品房的違約金計算期限,我們認為原則上應以約定的交房日為違約金計算的起算點,以實際交付商品房為止算點。若是逾期到具備交房條件時才交房的,則違約金從約定交房之日至具備交房條件即實際交房之日止。有觀點認為違約金應從約定交房日計至開發商已送達交房通知書中確定的交房之日止,按此邏輯,只要開發商通知買方接收房屋,就可以免除因自己的過錯產生的違約責任,這無異于鼓勵開發商依仗自己的優勢地位,隨時將不具備交房條件的商品房交付給買方。這就損害了買方的合法利益,違背民法的平等和誠信原則。

  我們在調研中,遇到這樣的案例:買賣雙方約定,“若實際交房日期在合同規定的交房日期之后三個月以內不視為逾期交房,出賣人無須承擔違約責任;若實際交房日期超過合同規定交房日期三個月以上,無論期間有何種‘其他特殊原因’均視為逾期交房,出賣人應按購房合同規定承擔違約責任。”當事人的特殊約定并不違法,應予尊重。問題爭議的是,房地產開發商超過三個月交房,買方要求開發商承擔遲延交房的違約責任起算點是否包括這三個月呢?我們傾向認為不應當包括這三個月。約定交房日期的目的是保證開發商如期交房,如果遲于約定交房日期,就要承擔違約責任。買賣雙方約定了交房日期的同時又約定三個月內任何時候交房均不視為逾期交房的寬限

期,這說明真正約束開發商的是約定交房日起三個月結束的次日,因此,雙方的交房日期起算點名義上為約定的交房日期,實際上應包括三個月即從雙方約定的實際交房之日至三個月結束的次日起。

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