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透視“購房意向書”

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  一方說:開發商不按意向書約定事項簽約而亂漲價,違背誠信,實屬欺詐

  一方說:“意向書”不是合同,價格意向沒有法律約束力,最多支付違約金解除協議

  孰是孰非?實踐中究竟應該如何認識和處理這類商品房“意向書”糾紛案?這在當前顯得尤為重要……

  近期來,大量訂房戶通過來訪或電話形式咨詢“購房意向書”的性質與效力,及其起訴手續等有關問題,這是源于開發商背棄意向書的約定單方漲價行為引起的系列類案。有的從約定每平米房價2300元到換簽統一制式合同時漲價為3700元,有的從暫定每平米房價3500元到換簽統一制式合同時漲價為5200元不等。這些不認可意向書價格的情況大約有三種類型:第一種情況是意向書中雙方將房屋價格已經明確約定;第二種情況是在意向書中雙方對價格作了相對約定,以“暫定價”的形式出現;第三種情況是雙方約定按物價局核準價為準,而如今該類商品房又不在物價部門核價職能范圍。由于這類系列案牽連面廣,各個法院或法官之間對同類案件的認識差異又較大,處理結果也不盡相同,同案異判時有出現,影響司法審判的嚴肅性。為此,筆者覺得這類意向書糾紛案有以下幾個問題值得慎重把握和探討。

  一、“意向書”的二重性

  關于購房意向書的性質到底是“預約合同”還是“購房合同”及其效力如何,不可一概而論。從“意向書”名稱上看,應當僅僅是對雙方在未來條件成就時期簽訂購房合同的權利義務的確定,對客戶而言,是締約優先權的取得,不會涉及到很多具體的實體內容,無疑是預約性合同。它的預約性也是由客觀條件所決定的。一是國家充分保護了老百姓的合法權益,規定沒有取得銷售許可證的,不得訂立商品房銷售合同,訂立商品房銷售合同必須使用國家統一制式的合同文本。二是工程尚未開始,有的甚至連拆遷工作“三通一平”等事項尚未掃尾,相當多的實體事項尚無法確定;三是確定了雙方當事人必須簽訂統一制式合同,這就是“意向書”中預約性的成份。

  然而,從我們當前實踐中遇到的情況看,開發商預先以格式條款形式設定的意向書中,往往都已經涉及到銷售的實體內容,對與標的物相關的銷售價格等實體權利義務有明確的約定。只是有些是完全確定的約定,有些是不完全確定的約定而已,突破了其預約性。因此,對于這類“意向書”就不易簡單地從“名稱”和“形式”上確定其單純的預約合同性,而應該綜觀整個合同全部內容確定其性質歸屬。按我國合同法之精神,凡符合買賣合同成立的要素和條件的,就不可否定其中買賣合同之性質。據此,可以認為這類“購房意向書”是購房預約合同與銷售合同的混合體。稱它為混合體的理由,就是它的相關權利義務中既有約定在未來時間簽訂統一制式合同的條款,又有超越了純預約合同內容范圍的關于買賣實體權利義務的約定內容,這些約定基本已經符合了買賣合同成立的構成要件,即既約定在未來時期簽訂銷售合同,又就銷售合同中涉及到的相關事宜提前進行了約定。據此認為其具有雙重性。作為具有雙重意義的協議,其中合同文本規范制式要求下簽訂規范制式買賣合同的預約性,并不影響已經約定的相關實體權利義務條款應當具有的法律約束性。何況預約合同也是合同,同樣受合同法的制約,那么,預約合同中一切不違法的約定就是雙方當事人應當遵守的義務,具有法律效力。

  二、“暫”字的彈性究竟有多大

  意向書的價格條款約定的為“暫”定價,這是開發商的慣用模式,當然就條款本身亦無可指責,從現象上說這種約定更容易切合實際。然而,當前這個“暫”字卻變成了合法外衣掩蓋下的漲價托詞。用開發商的話來說:“暫定價是不存在法律約束力的,所謂價格暫定,也就是價格沒有定;既然沒有定,當然就可以重新約定,也談不上漲價之說”暫定價“ 究竟是否存在法律約束力?對這個問題,我國法律至今沒有專門作出解釋,那我們就應當按習慣主義的方式來認識和處理。

  首先,我們要承認暫定價不是確定價,是可以變化的,它不具有確定或者說絕對的法律約束力。然而,“暫定”也不是毫無約束力,否則,當初就無必要載明“暫定價”三個字了,按習慣主義思想,它具有相對的法律約束力。就是說,開發商有權利在這個暫定價基礎上,即一定上下的合理幅度范圍內調整價格,這個幅度是多大,法律沒有解釋,只能按常人的習慣思維并結合、參照有關類似性質問題的法律規定理解。我們知道,即便是在換簽正式合同時,其房屋面積也是“暫”定的,因為存在不確定因素,所以只好以最后實測為準,但我國法律規定,上下變化不得超過3%,否則,多出部分購房人可以拒付多出的款項,少于3%以外的部分,購房人可以要求雙倍賠償或解除合同,由開發商承擔違約、賠償責任。既然“暫定”的面積都有如此巨大的約束力,又何況房產價格呢?因此,確認“暫定價”具有相對的法律約束力是有法律依據可循的。另外,按常人的習慣思維理解這個“暫定價”,那就是說“暫定價”是開發商向社會公眾發出的一個價格“階位”信號,最終的價格即便有變化,也只是在這個價格“階位”上一定幅度范圍的起伏,即只會在以此為基準的框架內變化。舉例說,暫定價為2380元的商品房怎么也不會變成3700元以上,這既是習慣主義的理解認識,也是法律對暫定面積彈性限制原則的演繹。

  我國對于與居民生活密切相關的商品房價格一直持宏觀調控的 態度,反對開發商亂操作、亂漲價,反對一切擾亂商品房市場秩序的行為,反對開發商在銷售過程中的各種手段的欺詐行為。那么就整個社會而言,每年的商品房價格漲幅都應該在10%以下或者更低。以此為據,基于開發商在與購房戶簽訂意向書時確定的暫定價往往是符合當時的市場價的,所以開發商與購房戶簽訂的購房意向書的暫定價也只可以在這個幅度范圍內變化,即每12個月的最大漲價幅度不得超過暫定價的10%.直觀一些說,如果當初簽訂意向書時的暫定價為每平米2000元,在歷時12個月內改簽統一制式合同時只能在2000—2200元的幅度內漲價,這就是“暫”字允許的彈性范圍。

  三、公平合同背后隱藏的不公平

  開發商普遍認為:調價是我的單方權利,愿不愿意重簽合同是你的單方權利;一是我與你訂的是購房意向書,不是購房合同,意向書賦予你的是購買商品房的機會而沒有其他,二是意向書中的確定價格,也只是意向性的價格比是確定的銷售價格,從而有權任意調整其價格,三是提高價格又不是強買強賣,你嫌價格高了可以放棄簽合同的權利,可以不簽,不算你違約,可以退還訂金,不違反公平原則。

  是的,這貌似是很公平的。開發商由于擅自亂提價行為,購房人不愿購買就可以不簽合同,既不算購房人違約,還將所繳的錢如數退還,有的還給記上利息,仿佛公平之中開發商還施舍了。然而,我們有沒有想想,商品房的法律性質,在嚴格意義上它不是種類物,而是特定物,可以說,每一套房屋都是一個特定物,因為,在同一狹義的空間點上只可能存在一套房屋,也就是說,每一套房子都是不同的特定物。購買人不簽這份合同的話,一是他能在其他地方能找到與此一樣的房屋嗎?二是由于全國房價的整體攀升,他在同一地方的其他開發商那里,能重新以“原始價”購買到意向書中的約定標的嗎?顯然,時過境遷,

那至少在目前階段已是不可能的了。三是現在才從頭開始,他能在原預定的時間拿到房子嗎?等等。這對購買人來說,損失是廣泛而巨大的。因為,他已經失去了時間,失去了機會,失去了在原來條件下“選擇”的可能。所謂“對不滿意漲價就不簽合同退錢回家” 其實不過是隱藏著不公平的貌似公平。

  四、單方漲價是違約還是情勢變化

  有人說,開發商的漲價并非違約,而是情勢變化。在當時的市場行情下,開發商與訂房人約定的價格符合當時的行情。如今,整個社會上房市上漲,政府亦允許開發商按市場價格自己定價銷售,故開發商有絕對價格調整權。這種說法沒有事實和法律依據。對非普通住房政府取消核價職能,允許自主定價,允許按市場價格銷售的前提仍然必須是要依法。在與當事人不存在價格約定的情況下,開發商可以自己定價說了算,一旦與訂房人有了價格約定,那么這個約定就有了法律約束力,就必須遵守。我國合同法的一貫精神就是有約定的從約定,沒有合同約定的從法定。全國整體的房市價格上升,不屬合同法中所謂的“情勢變化”的范疇。再則,開發商的漲價,并非是因為按當初的定價銷售會造成虧本,而是為了賺取更高的利潤。應當說價格的約定對雙方都存在風險,開發商的這種行為實際上是轉移風險責任的行為,與合同法的規范相悖。因此,整個房市價格的上漲,不能成為開發商違背約定,單方漲價的正當理由,不構成法律上的情勢變化。

  從合同法的視角看,不論意向書的形式和內容如何,至少它本身也是一份合同,是約定“到條件成就時簽訂買賣合同的合同”(即所謂預約合同),預約合同中就已經約定的權利義務而言,對雙方當事人均同樣具有法律約束力。開發商有按預約合同約定的全部生效條款履行自己預約合同中確定的義務的義務,一切違背意向書約定的行為也同樣構成違約!

  五、承擔違約責任與解除合同權利的關系

  對于開發商違背“意向書”約定,隨意漲價之違約行為,開發商的觀點很明確:大不了支付違約金就是了!仿佛在法律上違約金就是解除合同的對價,承擔了違約責任就可以理所當然地換取了解除合同

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