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芻議城市房屋拆遷補償安置合同糾紛的審理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  「論文提要」在民商事審判實務中,城市房屋拆遷補償安置糾紛歷來是審判中的熱點與難點。城市的發展總是在拆了又建,建了又拆的良性互動中逐漸美化,而拆遷工作政策性強,涉及面廣,專業要求高,聯系到千家萬戶的切身利益,是各種觀念和利益的交叉點,處理不慎極易引起群體性糾紛,影響社會穩定。法院作為審判權力機關,對起訴的房屋拆遷補償安置案件,特別是對拆遷人與被拆遷人之間已經形成了協議,簽訂了拆遷補償安置合同的案件,法院在審理中如何把握執法的社會效果和法律效果相統一呢:本文作者在總結大量的審判實踐經驗的基礎上,從認識拆遷補償安置合同糾紛的法律特征入手,細致入微地解剖了拆遷補償安置的法律依據,對涉訴的幾類主要拆遷民事糾紛的處理提出了自己獨到的見解,在對拆遷補償安置合同糾紛的審理中具有較好的可操作性。

  城市房屋拆遷既關系到城市建設能否順利進行,又與千家萬戶的切身利益密切相關,這一工作政策性強,涉及面廣,專業要求高,是各種觀念和各方利益的交叉點,涉及的法律關系也較為復雜,處理不好對社會影響較大,極易引起集體上訪等群體性事件,據某省信訪局2001年度信訪接待統計資料顯示,因城市房屋拆遷而引起的上訪、咨詢占該局全年信訪量的28.7%.

  一、拆遷補償安置合同糾紛的法律特征

  (一)涉訴客體的特殊性。

  從我國的立法體例來看,城市房屋拆遷問題已經納入房地產法律規范的范疇,它具有明顯的商法性質,和一般的房屋案件相比有著明顯的不同,只有涉訴的房屋必須是被確定拆遷或已被拆遷這一客觀事實的發生,才能引起涉訴主體間相關的民事法律關系或行政法律關系的設立、變更和終止。

  (二)涉訴法律事實的復合性。

  2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》“拆遷管理”一章中,相繼規范了城市房屋拆遷中的兩種法律事實,就是拆遷人與被拆遷人已簽訂拆遷補償安置協議和未簽訂補償安置協議這兩種情況。按1996年7月24日最高人民法院法復(1996)12號文規定,對于當事人雙方已簽訂補償安置協議,涉訴的按民事案件受理,后一種則屬于行政案件。這其中就牽涉到房屋拆遷管理部門作為政府部門實行行政干預的行政行為:核發房屋拆遷許可證和根據當事人的申請進行房屋拆遷裁決。房屋拆遷案件涉訴后不管是以民事案件還是以行政案件進入審理程序后,都必須同時涉及到房屋拆遷這一涉訴法律事實相關聯的行政、民事法律關系這一復合法律事實。

  (三)涉訴法律關系的復雜性。

  一般來講,進入審判程序的每一個案件主要體現的是雙方當事人之間的權利義務關系,權利、義務指向的對象較明確。但是城市房屋拆遷補償安置合同案件反映出現的卻是多重法律關系,主體間的權利義務縱橫交錯。其中有拆遷人與被拆遷人的補償安置關系,有被拆遷人與承租人的騰房關系,拆遷人與委托拆遷部門之間的委托關系,還有房屋拆遷主管部門與被拆遷人、拆遷人之間的行政管理關系等,由此形成案情錯綜復雜,處理難度十分巨大。

  (四)涉訴案件社會影響的全局性。

  執法的社會效果與法律效果相統一要求比較嚴格。城市的發展總是在拆了又建,建了又拆的良性互動中逐漸美化。在城市發展建設這一大局中,房屋拆遷涉及到社會的方方面面,與千家萬戶居民的切身利益息息相關,我們不能總是靠房屋產權人的覺悟,靠對他的強大政治思想工作來解決問題,在依法治國的今天,在合理補償安置情況下,依法強制拆遷,靠法律來規范社會的每一個行為是必然趨勢。在這強大的壓力下,如何把握執行法律與執行政策,依法強制執行與保護最廣大人民的根本利益這一矛盾,就成了我們法律、法官面前的一個坎。一般來說,城市發展的每一個足印都是與動拆遷密切相關的,每一次拆遷都有可能聯系千家萬戶的,在絕對公平不可能的情況下,如何找準雙方利益平衡的切入點,妥善處理拆遷人與被拆遷人的權利義務關系,盡量不引起被拆遷人的對立情緒,杜絕、防范群訪或越級上訪,不造成負面影響,切實維護社會穩定。

  二、拆遷補償安置的法律依據

  我國房地產管理法律、法規已明確規定,“房屋產權證是房屋產權的合法憑證”,“凡未……辦理房屋產權登記,其房屋產權的取得、轉移、變更與他項權利的設定均為無效”,這已從法律上界定了房屋產權證是城鎮房屋拆遷補償安置的合法依據,被拆遷人持有拆除房屋的產權證的,就應享受法律規定的城鎮房屋拆遷補償安置待遇。對這一點理論上、實踐中都沒有什么爭議。但是對沒有取得房屋產權證的被拆遷戶能否享受拆遷補償安置待遇,是不是一概否認呢?筆者認為應視情況而定。

  按照我國土地及房地產管理法律、法規規定,要取得房屋產權證,必須三證齊全,一是土地使用權證,二是土地規劃證,三是城市建筑規劃許可證。沒有這三證,任何一幢建筑都是不合法的,都不能取得房屋產權證,但在城市房屋建筑過程中,由于各種各樣的原因,城市房屋的產權形式表現各異,除了三證齊全的房屋產權形式外,還有一些產權形式,這些產權形式的拆遷補償安置工作應如何進行,它們能否成為拆遷補償安置的法律依據呢?

  (一)屬于合法建筑,但未取得房屋產權證。上面已經提到房屋要取得房屋產權證,必須土地使用證、規劃許可證等三證齊全,缺一不可。由于在辦理房屋產權證書過程中,房產部門要收取一定費用等其他原因,房屋所有人在取得了前述三證情況下,但未辦理房屋產權證,對這種情況,筆者認為應該享受法律規定的拆遷補償安置待遇,因為該房屋所有人(被拆遷人)所享有的拆遷補償安置利益并未對抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補償安置待遇時,也不必責令其到房產部門補辦房屋產權手續(因為該房屋三證齊全,房產部門必須予以辦理)。但是對其缺失房屋產權證這一事實,也應適當予以處理,即在補償安置費用中,比照辦證費用的多少予以扣除。

  (二)屬于違章建筑。如果被拆除房屋沒有任何建筑申報手續,或者雖有一定的手續但是三證不齊全,這些被拆遷房屋按法律規定都屬違章建筑,違章建筑不受法律保護,不能享受拆遷補償安置待遇。但是這里面又有如下幾種情況。

  1、建筑時屬違章建筑,但經過城市土管、規劃部門的罰款處理后,責令其補辦手續后,房屋所有人已補辦了有關手續,僅因為房屋屬拆遷范圍,房屋產權證暫停辦理而沒有取得房屋產權證的。(如果房屋產權證早已補辦到手或使用欺騙手段取得房屋產權證的,不屬本文研究范圍。)對這種情況,筆者認為,被拆遷人也應享受拆遷補償安置待遇,因為他的違章建房這一違法行為,在根據城市規劃部門的罰款處罰(應認定未嚴重違反城市規劃),按照處罰規定,補辦了有關手續后,該房屋就已經由違章建筑變為合法建筑了,合法建筑所有人理應享受合法待遇,即享受拆遷補償安置待遇。

  2、建筑時屬違章建筑,但經過城市土管、規劃部門的罰款處理后,責令補辦手續未補辦有關手續的。因為被拆遷人的違章建筑顯然不屬嚴重違反城市規劃,所以,相關部門才可以進行罰款處理,責令其補辦手續,但其并未按照處罰規定繳納罰款,補辦手續,并未將違章建筑變為合法,其法律后果理應由其自負,房屋所有人當然

不能享受拆遷補償安置待遇。但是對于該違章建筑材料,由于是其合法收益購置的,應該酌情予以補償。應該明確的是,對其建筑材料補償僅僅是補償其殘存價值,不能按照建筑物的實際價值進行補償。

  3、建筑物屬違章建筑,雖已按城市土管、規劃部門處罰并補辦了所有手續,但是在處罰決定上載明了附加條件的,要嚴格按照附加條件執行。如果附加條件不明確,難以理解的則被拆遷人對房屋享有貨幣補償待遇,但不能享有安置待遇。理由有三:一是房屋產權證是拆遷補償安置的的法律依據,但被拆遷人的房屋產權證是有瑕疵的,系按附加條件補辦的,與一般的房屋產權證當然不可同日而語,被拆遷房屋由違章建筑變為合法,合法建筑當然享受按價補償的待遇;二是被拆遷人建房時違反城市規劃部門規定,未在城市規劃內建筑房屋,現在要拆除,按照城市規劃進行建筑,當然不可能對其予以安置;三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為,在處罰決定中載明一定的附加條件又體現民事的特點。在違章建筑本來就應該無條件拆除的情況下,處罰時,考慮各種因素形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規劃建設時無條件拆除的話,則被拆遷人不能享受法律規定的任何拆遷補償安置待遇,應無條件拆除。

  (三)

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