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論對裝修他人房屋形成附合物的處理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  [內容提要]:在審判實踐中,對裝修他人房屋形成附合物的如何處理,是困擾法官的難點問題之一。筆者收集了大量有關涉及房屋使用人裝修房屋所有人房屋的行政規章與司法解釋,分析了這些法律規范存在的價值與缺陷;論述了裝修他人房屋形成附合的法律屬性,以及在目前我國欠缺相關立法的狀況下,依靠附合理論的支持對處理此類糾紛所具有的現實意義;提出了在審判實踐中,可以以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為劃分標準,將此類糾紛區為分兩類,并結合有關附合理論與個案實際,充分考慮房屋使用人裝修房屋是否違背房屋所有人的意愿、房屋使用合同約定的期間,房屋使用目的,房屋實際使用期限,以及房屋使用人裝修投入的合理性等諸多因素,分別依據有關當事人意思自治原則、違約責任原則、侵權責任原則、公平責任原則的法律規定進行分析、處理,以便切實保護相關當事人的合法權益,充分發揮審判對裝修他人房屋行為的指引與教育功能,防止、減少在裝修房屋過程中違約與侵權行為的發生。

  近年,因房屋使用人裝修房屋所有人房屋(以下簡稱裝修他人房屋)引發的民事案件呈上升趨勢。其中,對裝修形成的附合物如何處理,是困擾法官們的難點問題之一。問題的癥結在于,一方面,案件當事人普遍對于因裝修形成附合物的處理未作約定或約定不明;另一方面,迄今為止,我國民法未對“附合”問題作出比較明確的規定,因而必然造成裁判行為的任意性,出現了不同法院甚至同一法院中的不同法官對案情基本相同的糾紛,作出截然不同裁判結果的現象。 這不僅會帶來人們對司法公正性的懷疑,也必然會消弱對當事人合法民事權益的司法保護。因此,有必要對處理此類糾紛的相關問題進行分析與研究。

  一、關于裝修他人房屋形成附合物的法理分析

  (一)裝修他人房屋的定義

  由建設部發布,1995年9月1日施行的《建筑裝飾裝修管理規定》第二條第三款規定:“建筑裝飾裝修,是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境質量要求,使用裝飾裝修材料,對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。”根據這一規定,可以推導出本文“裝修他人房屋”的定義――即房屋使用人基于房屋租賃、借用等民事合同,在占有、使用房屋所有人房屋期間,為了滿足自己的需要,使用屬于自己的裝修材料等財產,對該房屋進行修飾處理的工程建筑活動。這個定義包括如下幾個要素:

  1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人;

  2、裝修活動發生于房屋租賃、借用等基礎民事合同履行過程中,而不是發生于合同成立之前或合同終止之后;

  3、裝修對象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋;

  4、裝修目的是房屋使用人為使房屋達到一定的質量要求,以滿足自己居住或經營的特定需要,而不是為了滿足他人的需要;

  5、使用的裝修材料等財產是屬于房屋使用人自己的,而不是屬于房屋所有人的。

  (二)關于民法理論中的附合

  附合是民法理論中的概念。附合作為添附的一種主要形式,是指不同所有人的物密切結合在一起而形成新的物,對原物雖然尚能分辨,但無法分離或分離后會大大降低新物的價值。 附合可以分為兩種,即動產與動產的附合與動產與不動產的附合。

  動產與不動產的附合會發生兩種法律效果――物權法效果與債權法效果。關于動產與不動產附合的物權法效果,比較通行的觀點是,在附合以后,附合物歸不動產所有人所有。例如王利明教授認為,“附合以后,動產成為不動產的重要成份。如磚瓦、木板附合于房屋之中”,“新的財產應歸不動產所有人所有”。 彭萬林教授認為,“當動產附合于不動產之上時,由不動產所有人取得附合物的所有權。” 二人的觀點本質上是一致的:均認為附合必然帶來動產所有權歸屬不動產所有人的物權法效果。但二者又存在著細微的差別:后者強調附合物歸屬的時間,即“當動產附合于不動產時”,動產的權利即被不動產所吸收。前者突出強調了附合后的物權法效果,即在附合的情況下,第一,動產所有權消滅,動產已經成為“不動產的重要成份”,并且與不動產結合成了“新的財產”;第二,不動產所有人從總體上取得了包括動產在內的“新的財產”的所有權。相比較而言,前者的觀點與史尚寬先生的觀點頗為接近, 表述得更為全面,更容易讓人把握附合理論的價值取向:一方面,是為了解決一物分屬不同所有人不利于所有權穩定的情況;另一方面,是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值,實現社會整體財富的增長,“當事人之間縱有恢復原狀的特約,也應理解為違背公共秩序而無效。”

  關于動產與不動產附合的債權法效果,有學者認為應包含三個方面:第一,喪失動產所有權的人,如因附合的結果而受有損害時,得依有關不當得利的規定,請求補償金;第二,因附合而取得附合物所有權的場合,所增添的客觀價值違背受益人主觀意愿的,為違反其意思的得利,在此種情形下,如具備侵權行為構成要件,不動產所有人得請求回復原狀;第三,因附合而喪失權利,受有損害的人,除有不當得利請求權外,尚有損害賠償請求權,其請求權基礎是侵權行為與債務不履行。

  對于上述第二、第三個效果,理論界爭議不大。但對第一個效果,即是否依不當得利作為補償的基礎存在爭議。在這個問題上,筆者贊同這樣的觀點,即根據一物一權規則,不動產所有人因添附而取得動產所有權是有法律根據的。如果認為其獲權利是無法律根據的,必須否認添附的規則。既然取得權利是合法的,則受害人不能根據不當得利而請求返還利益。 然而,在特定的場合下,比如本文后面將要論述的,在房屋承租人經出租人同意裝修承租房屋,由于不可抗力等原因導致租賃合同非正常終止的情況下,如果承租人因附合而受到了損害,出租人從附合中獲得了利益,那么,從公平原則考慮,出租人則應當對承租人給予適當的補償,以維護雙方之間的利益平衡。

  (三)附合理論與處理附合物糾紛的關聯

  依據上述附合理論,具體分析裝修他人房屋行為,不難發現,將裝修材料等財產裝修于他人房屋的行為,實質上即屬于民法理論上的附合。這是因為:第一,被裝修房屋與裝修材料等財產的所有權屬于不同的民事主體;第二,裝修材料等財產經過裝修附合于房屋并且與房屋共同構成密不可分的新物,或分離后會大大降低新物的價值。

  因此,我們完全有理由認為,有關附合理論是分析、研究對裝修他人房屋形成附合物處理的基礎;特別是在目前我國欠缺相關立法的狀況下,在處理此類糾紛過程中,依靠附合理論的支持更具有積極的現實意義。這種現實意義主要體現為如下三點:

  其一、有利于解決對附合物的界定問題。

  根據附合原理,審判實務中應把裝修他人房屋形成的附合物,界定為用于裝修房屋的裝修材料,以及其他一些相關財產。這些財產一旦附合于房屋便與房屋融為一體不可分離,或分離后會大大降低這些財產以及房屋本身的價值。根據這一標準,裝修他人房屋形成的附合物,不僅應包括附合于房屋之中的磚瓦、木板等裝修材料

,而且還應包括鑲嵌于房屋之上不能拆除或拆除后會嚴重減損自身以及房屋價值的諸如照明、空調、水暖等設施與設備。而對于能夠拆除的設施與設備的處理,因其不具附合物的屬性,故不在本文討論范圍之內。附合物標準的確立,為處理相關糾紛奠定了理論基礎。

  其二、有利于解決對附合物所有權的判定問題。

  根據附合原理,當用于裝修的財產附合于房屋之上時,必然發生房屋所有權人取得附合物之所有權的物權法效果。明確此點,為審判實務中確定附合物的歸屬提供了理論依據。

  其三、有利于解決對債權法的適用問題。

  根據附合原理,在裝修他人房屋形成附合的情況下,也必然會發生債權法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有權,但這種取得并非絕對是無償的,因附合喪失對附合物所有權的一方,有權依據合同的約定或有關法律的規定向取得附合物的房屋所有人求償。附合的債權法效果提示我們,在處理此類糾紛的審判實務中,既要注意物權法的適用,也要注意債權法的適用;既要注意對房屋所有人合法權利的保護,也要注意對房屋使用人合法權利的保護,以利于最大限度地實現公平與公正的審判目標。

  二、關于我國現行動產與不動產附合立法的評價

  附合是一項古老的法律制度,在優士丁尼的《法學階梯》中,我們就能找到有關附合的規定。 在現代國外立法中,許多國家及地區立法對動產與不動產的附合也作出了規定。如《德國民法典》第946條規定:“動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者,土地所有權擴充到該動產”,第951條[權利喪失的賠償]規定:“1、因946條至950條的規定而喪失權利的人,有權向因權利改變而受益的人,依關于返還不當得利的規定,請求金錢賠償;2、不得請求恢復原狀。”我國臺灣民法第811條規定:“動產因附合而為不動產之重要

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