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商品房預售的若干法律問題探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  商品房預售是我國近年來房地產市場發展的產物,對于解決開發建設資金的不足起了重要的作用。它與成品房買賣已成為我國商品房市場中兩種主要的房屋銷售形式。但是,由于商品房的預售在我國還剛剛起步,現有的 法律法規還很不完善,在實踐中已出現了許多問題,因此有必要加強對預售商品房相關法律問題的探討與研究。

  一、關于商品房預售的法律性質。商品房預售是房地產開發公司即預售方將正在建造的尚未建成的商品房賣給預購方,預 購方支付部分房款或定金的行為。商品房預售由于其交易方式和標的物的特殊性,即交易時,交易的標的物――房屋尚不存在,正在建造中,交易標的物所有權的轉移是在約定的未來一定日期。

  何謂商品房預售合同,我國的《城市房地產管理法》沒有作出明確規定。我們認為,商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定,預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方,預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的,屬于買賣合同的一種,但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同,因而,理論上對于商品房預售合同性質的認識,還存在著許多不同的意見。

  商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很長。正是由于商品房預售合同的這種特殊性,有的人將商品房預售合同稱之為房屋的期貨買賣合同。作者認為,將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的,是對期貨買賣合同的一種誤解。所謂期貨買賣合同,是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同,通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征:1、期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的,而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;2、期貨買賣的標的是合同本身,而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;3、期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現,而不在于獲取現實的貨物,所以,在期貨買賣中,極少有進行實物交割的:4、期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件,如糧食、石油、鋼材等。但是,在商品房預售合同中,第一,商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的,而不是通過公開競價的方式確定的;第二,商品房預售合同的標的物是商品房,而不是合同本身;第三,商品房預售合同的目的在于獲取房屋,不具有套期保值和價格發現的功能;第四,由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別,不具有標準化的特征,所以在國際慣例上,房屋不是期貨交易的商品,不能用于期貨交易。可見,商品房預售合同與期貨買賣合同是有很大區別的,商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同,可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易,以維護房地產市場交易秩序。

  也有人認為商品房的預售是商品房的預約交易行為,商品房預售合同即商品房交易預約合同。在合同法中,合同有預約合同與本合同之分,它們是根據訂立合同是否有事先約定的關系來劃分的。預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同,簡稱預約;本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力,二者不能混淆。預經合同當事人的義務是訂立本合同,所以,當事人一方只能請求對方訂立合同,而不能依預約的本合同內容請求對方履行。作者認為,因為商品房預售合同在成立之時,房屋并不存在或尚未建成,所以帶有“預售”的字樣,但商品房預售合同絕不是預約合同。因為:在商品房預售合同中,預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定,雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,即可以按照商品房預售合同的規定直接履行,并辦理房屋產權過戶登記手續,達到雙方的交易目的。當然,作者并不否定在商品房銷售過程中,雙方當事人不能訂立預約合同,而只是想明確商品房預售合同本身不是預約合同。

  因此,商品房預售與成品房買賣相比具有特殊的法律性質與特點。 1、商品房預售是一種附期限的交易行為。即商品房買賣雙方在預售合同中約定了一個期 限,并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。也就是就, 預售的商品房及房屋所有權不是在交易成立時轉移的,而是在預售合同約定的將來某個日期。為此,很多人把商品房的預售稱為房屋的期貨交易,以區別于現房買賣。但是,作者認 為,商品房的預售與期貨交易是有區別的。在預售商品房中,商品房雖尚未建成,但房屋的數量、規格、質量標準、價格及交付時間都已在預售合同中約定。而期貨買賣的價格不是事先約定的,而且也無法約定,它是在期貨交易所公開成交時才最終確定的。且按國際慣例, 房屋一般不是期貨交易的標的物。因此,商品房的預售在性質上不是期貨買賣,而應屬于遠期交易行為或附期限的交易行為。

  商品房的預售具有較強的國家于預性。由于商品房的預售尚不同于房屋的實質性買 賣,它購買的僅僅是房地產開發銷售部門的一紙承諾,真正的房屋交接尚未形成,對購買者來說,則將冒著商品房能否如期按質按量交付的風險。因此,對房地產開發企業的商品房預售應嚴格規范,否則,購買者的利益將可能受到侵犯。我國對樓花市場一向持慎重的態度, I996年1月1 日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)對預售商品房作了嚴格的規定。

  首先對商品房預售的主體資格作了限定:

  1、預售方必須經土地管理部門核準,已全部交付土地使用權出讓金,取得了商品房屋開發項目的土地使用權的;

  2、商品房屋的開發項目已 經當地計劃管理部門立項,已申領了固定資產投資許可證的;

  3、持有建設工程規劃許可證的;

  4、按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已確定施工進度和竣工交付日期的。

  5、預售方已向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得了(商品房預售許可證)的。其次,實行商品房預售合同登記制度, 即雙方簽訂(商品房預售合同)后,還應向當地房地產管理部門辦理登記備案手續,預售方不得將已預售的房屋重復出售。未經登記備案的商品房預售不受國家法律保護,充分體現了商品房預售具有較強的國家于預性。

  二、關于商品房預售合同的內容。我國《房地產管理法》對商品房預售合同的內容并未作統一的規定,目前房地產開發 公司使用的預售合同多為標準合同,通常是由預售方單方面擬定的,且由于預售合同的專業性較強,因而購買方往往處于弱勢的地位,極易導致不公平現象出現。

  為此,作者認為;為 保護預售交易雙方的合法權益,必須通過立法途徑將預售合同的內容確立下來,尤其是對合同的價格條款以及質量條款更應具體、明確,以確保預售合同的公平性。房屋預售合同應主要包括以下內容。

  1、雙方的名稱、國籍、地址,如果是法人組織的,必須由法人代表簽名。

  2、標的。即預售商品房的位置、編號、平面圖紙。

  3、數量。預售商品房的數量、面積應以平方米來計算,并明確是建筑面積還是使用面積 其他面積。因為這些面積和概念所代表的內容是不同的。同時在合同中還應明確房屋面積的誤差范圍,且規定如果超過一定幅度時,購房者有權解除合同。此外,在合同中應明確房屋的共用部分面積與專用部分面積,對購買的商品房所占用的土地使用權的比例或范圍也需明確。

  4、質量。包括預售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結掏及功能,裝修狀況、設備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設施等。

  5、價款即房屋的價金。由于商品房預售合同是附期限的交易合同。因此,價格條款在合同確立時已經確定,雙方均不得擅自變更。但是,由于房地產經營變化較大,且商品房的實際交付是在將來的某一日期,在這時期內,遇重大情勢變更出現房地產開發商依此價格不能完成施工或獲暴利而導致開發商與購買者間出現顯失公平的情況時,規定經雙方協商達成一 致意見后,可適當調整價格條款,并報房地產管理部門備案。

  但是,在實踐中,有的開發商常以情勢變更,顯失公平為借口,任意更改價格,因而引發各種糾紛與矛盾。因此,如何界定情事變更導致的顯失公平,是法律所必須解決的。此外,價格條款必須具體,應避免出現 類似“房價暫定某某元,待房屋竣工后按實核算”等具有彈性的、含

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