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“商品房買賣合同解除”的實證分析

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  合同解除的立法目的在于,給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由,為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施,以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。《解釋》涉及合同解除的條文多達10條(詳見司法解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條),占所有解釋28條的36.7%。結合審判實踐,商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種:1.協議解除;2.根本違約;3.遲延履行;4.法律規定的其他情形。具體言之,解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;房屋主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。遲延履行:出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形:面積誤差比絕對值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

  司法解釋主要從實體上規定了解除商品房買賣的事由,對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。我國合同法第九十六條第一款規定:“主張解除合同的,應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”該項緊接著規定,“對方有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”可見,行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的,法院應該行使釋明權,要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是,通知已經送達,但對方一旦提出異議之訴,主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態,須由法院裁判。作為法院,在解除商品房買賣合同的訴訟實踐中,應該圍繞上述司法解釋所列舉的情形來審查主張解除合同的理由是否成立,從而確認解除商品房買賣合同的效力。

  商品房買賣合同標的物所涉金額大,樓花按揭為商品房交易的主要形式。但是,對于樓花按揭中以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的解除,與對擔保權人的權利保護的沖突問題,司法解釋沒有規定解決的方案。如乙向甲公司購買價值30萬元的商品房一套,應首付15萬元給甲公司,實際支付10萬元,尚欠5萬元。合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權解除合同”;余款15萬元向丙銀行申請按揭貸款15萬元支付給了甲公司,并由甲公司提供保證擔保。甲公司經催討未果,遂以乙為被告,丙銀行為第三人向人民法院起訴,請求判令:1.解除與乙簽訂的商品房買賣合同;2.乙返還商品房給甲公司;3.甲公司返還10萬元給乙,返還15萬元及利息給丙銀行。乙、丙均答辯不同意解除商品房買賣合同。此案是否應該解除商品房買賣合同呢?如果商品房買賣合同解除了,是否必然解除按揭貸款合同呢?首先,本案的商品房擔保貸款合同已經簽訂并且按揭貸款也支付給了開發商甲公司,不屬于司法解釋中的“商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行”的情形;其次,乙未依約支付5萬元的行為從表面看,似乎屬于司法解釋中“買受人遲延支付購房款”的情形。但是,我們認為,乙遲延交付的5萬元只是商品房預售合同總價款30萬元的六分之一,為此,乙的行為性質應該認定為“部分遲延交付行為”。鑒于該司法解釋未明確買受人遲延支付購房款在量與質上的尺度,法院在適用該司法解釋的同時,應注意結合我國合同法第九十四條第三項規定“當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行”加以考慮。我們認為司法解釋中遲延支付的購房款應該是指主要的購房款,在識別“主要”上,應不少于購房總價款的二分之一,而不是一小部分的購房款,當然如果少于總價款二分之一,但遲延交付的購房款足以影響開發商生產經營的,亦可認定為“主要”。這才符合合同法力促交易成功的立法目的。本案乙的遲延支付購房款行為顯然不是遲延履行主要債務,不構成解除合同的理由。雖然雙方合同約定“乙未依約定期限付款,甲公司有權解除合同”,但是,乙并不是未依約定期限付款,只是沒有按期付清所有房款,因此甲公司也不能以此主張解除合同,除非雙方合同明確特別約定了沒有付清全部房款時甲公司有權解除合同。

  同時,法院還面臨著與擔保權人(按揭貸款人)的權利保護的法律價值選擇問題。此類案件有兩個相互牽連,但是又相互獨立的法律關系:一個是商品房買賣雙方的法律關系,一個是商品房擔保貸款的法律關系。后一個法律關系中,借款人是商品房的買方,并且也是以該房產作為貸款抵押的抵押人,作為商品房賣方則為買方的貸款提供保證擔保,擔保權人就是貸款人銀行。商品房買賣合同的解除往往也就影響到后一個法律關系的履行問題,然而,其是否必然導致解除商品房擔保貸款合同呢?司法解釋沒有具體的直接規定,只是在第二十五條第二款規定了兩個合同關系都被解除的法律后果,即“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。對于該款,我們認為,商品房買賣合同的解除不必然邏輯地得出商品房擔保貸款合同應該解除。后者是否解除仍然應該根據我國合同法及相關司法解釋來具體認定。如果借款人和貸款人都沒有主張解除商品房擔保貸款合同的,作為商品房擔保貸款合同的保證人(賣方)提出解除商品房擔保貸款合同缺乏法律依據。上述案件中,乙、丙銀行關于貸款合同不應解除的抗辯理由成立。此時,甲公司選擇行使解除商品房買賣合同解除權,將購房款和貸款本息退給乙;乙返還房產給甲公司,但不影響丙銀行行使抵押權。這樣處理對甲公司也顯然不利。甲公司應該放棄選擇解除權,而選擇以追索乙債務為由提起訴訟為宜。

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