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房地產經紀:現存問題及其應對措施

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  市場經濟的發展離不開中介服務。隨著我國房地產業的發展,房地產中介服務機構如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國的房地產中介服務機構,主要是指房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。而房地產經紀機構,是指專門為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動的機構。房地產經紀機構對于聯接、溝通房地產開發和市場消費發揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海,大約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產經紀機構實現的。因此,信譽良好、業績優秀的房地產經紀機構可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要,有利于促進房地產業的良性循環健康發展。這一中介服務已成為房地產業不可缺少的部分。

  巨大的利潤空間,使得大量經營者進入這一領域。同時,由此也引出了諸多的糾紛。北京市工商行政管理局的統計資料表明:2001年上半年,北京市工商局12315消費者投訴中心共受理消費者投訴4722件。其中排在首位的是房屋經紀糾紛,為485件,占投訴總量的10%.目前存在的問題主要有以下:

  問題一:無資質、無證書。

  根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》第8條,房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。未取得《房地產經紀人資格證》的人員,不得從事房地產經紀業務。同時第11條也規定了設立房地產中介服務機構應具備的條件。盡管這些條件比較低,但是,有些房地產經紀機構也無法達到或者根本不去登記、借別人的《經紀人資格證書》蒙混檢查。上海市工商管理部門在2001年對轄區內的近700戶房地產經紀機構開展了一項專項檢查。其中國共產黨取締無照經營的86戶,查獲異地經營、擅自設立分支機構的109戶,超越經營范圍的5戶,有營業執照而未辦理資質認證或從業人員未具備經紀人資格證書的45戶。上海工商管理部門的統計顯示,2001年被查處取締的無照經營房產經紀企業達344家。這些數字充分說明了現實中的問題。

  問題二:利用虛假信息騙取錢財

  個別房地產經紀公司明目張膽的利用“房托”或與假房主相互勾結,竄通一起,坑騙消費者。張某看到一家房屋經紀公司刊登的一則廣告,聲稱:“為用戶提供安全、可靠的房源”。于是,他滿懷信心的與這家公司聯系,希望能租住一處位于某地區的房子,對方很快答應說:“房源已找到”。當即公司一位業務員帶他去看一居室住房。張某看后很滿意,便向這家公司交了1000元費用。在公司業務員、“房主”和他三方在場的情況下,他向房主交了一年的房租費16000元。隨后,“房主”也給了他房屋鑰匙,他當晚去所租的住房查看時,卻發現此房早已租給另一位女士。目前這樣的房地產經紀公司在廣告中所刊登的信息,有的是抄襲別家經紀公司,有的是自己編造。他們的目的只有一個-騙取所謂的“信息費”。

  問題三:在交易中大肆超標收費和賺取差價

  報紙曾報道過,一位陸女士在經過經紀機構購買一幢價值僅7.5萬元的房價卻被房屋經紀機構收取了1.5萬元的手續費。而根據《城市房地產中介服務管理規定》第14條的規定,房地產經紀機構必須按規定收費。《上海市經紀人條例》(2000年頒布)也明確規定了對于房產經紀企業而言,目前最高只能收取3.5%的傭金。因此,這個房地產經紀機構的收費已經大大超過了國家規定的標準,嚴重侵犯了購房人的利益。而讓消費者感到最為憤慨的是,有些房產經紀企業在交易中不僅賺傭金,而且賺取差價。根據《城市房地產中介服務管理規定》第21條的規定,房地產經紀人在房地產中介活動中不得索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物,或者利用工作之便,牟取其他不正當的利益。但由于經濟利益驅動、現行傭金率相對較低等因素,遭到明令禁止的“賺取差價”事實上卻成了房產經紀機構,尤其是低端二手房交易市場中經紀機構獲取暴利的主要手段。這些房產經紀機構“壓上家,瞞下家”,在沒有取得房屋產權的情況下,以“包銷”名義,隱瞞委托人的實際出賣價格,與第三方進行交易,一套房屋轉手可加價逾萬元。還有的房地產經紀機構通過預留雙方印鑒,代雙方鑒定合同,以賺取巨額中間差價。

  問題四:設置合同陷阱

  有些房屋經紀機構利用協議合同書設置圈套,讓客戶上鉤,從中騙取押金。房屋經紀機構往往在協議中寫到:“禁止租房者和房主私下聯系,否則視為違約,押金一概不予退還。”但有的房屋經紀機構的業務員卻故意對客戶說:“我已和房主談妥,將其電話告訴你、,請你直接與房主聯系”。有的業務員則謊稱有急事,對房主說:“你與客戶具體協商租房事宜把!”可事后一旦租房不成,卻指責客戶“違約在先,不能退回押金。”李某找到一家房屋中介公司簽了一份協議書,并交了300元的押金。“一位業務員假惺惺的對他說,我已與房主談妥,保證讓你滿意,請你與房主直接聯系吧!聽后,李某主動找房主聯系,也到實地的看了一下,覺得房子較破舊,房價過高,不太滿意,雙方沒有談成。李某向這家公司提出退出押金,業務員拿出協議書,讓他過目,他看后傻了眼,真是啞巴吃黃連,有苦難言。

  問題五:人去樓空退款無門

  某些房地產經紀機構通過經常變換工作人員和經營地點的手段來逃避責任。這些中介機構大多承租寫字樓以裝門面,租期大多為幾個月,一旦投訴太多,執法人員追查太緊就搬家。更有甚者,一些房地產經紀機構席款而逃。羅先生是某保險公司的職員,近日與一家房屋經紀機構簽訂了委托協議,并交納看房押金1000元。由于一直租不到滿意的房子,羅先生提出解約,并要求公司退款。中介人員稱此事須先向上級匯報,請羅先生過幾日聯系。哪知沒過幾天,羅先生再到該房產中介公司時,發現早已人去樓空。

  應當看到,上述違法現象有些具有普通性,有些只是個別房地產經紀機構所為,但這些問題的存在使得者消費者對房地產中介機構產生了嚴重的不信任感,甚至對中介機構望而卻步。這不僅嚴重損害消費者的利益,而且對房地產銷售和流轉造成不利的影響,最終損害房地產經紀機構和經紀人本身的利益,可謂兩敗俱傷。如何消除消費者的信任危機,讓他們放心的走進房地產經紀機構,引導房地產經紀機構的健康發展成為目前急待解決的問題。

  我們認為,目前房地產經紀機構的問題并不是因為房地產中介規范的滯后,而是因為房地產經紀機構及其工作人員追求短期利潤的行為、故意欺詐違法所致。1994年7月5日頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》肯定了房地產中介的地位并對此作了規范;建設部為實施該法還于1996年頒布《城市房地產中介服務管理規定》(2001年8月作了修訂)對房地產經紀人資質、中介機構、中介業務的管理作出了具體規定。這些規定不能說不全、不細,而且各地工商管理機構也把房地產經紀機構的管理作為中介機構管理的重點,制定有相應地方規章。而且面對入世前政府角色的調整,決定了更應當靠市場和經紀人自律去培育我們的經紀隊伍,而不是依賴政府的處罰。因此,解決目前存在的問題的措施除了工商管理機構加強引導和管理外,更重要的是加強經紀機構自身建設,強化自律機制。在這方面,作者的建議是:

  (1) 成立和完善房地產經紀

人專業委員會(隸屬經紀人協會)或專門自律組織,接受社會或消費者投訴,懲罰經營活動中的不當行為,或者向工商管理機構提供違法活動的信息,由工商機構進行處罰。另外,經紀自律機構可以建立網站,通過便利的投訴信息公開方式,達到信用監督的作用。也可以通過信用評級辦法,使某些經營者的機會主義行為、違法行為得到懲罰。

  (2) 專業委員會或主管機構應當引導房地產經紀機構樹立品牌意識或者組織自愿聯合,組建連鎖店或聯系店,樹立共同營業規范,向違法違規行為作斗爭;同時使經紀組織走向規模化,最終淘汰那些信譽不好的經紀組織。甚至今后還可以適當提高房地產經紀組織準入門檻,防止“一間房子+一張桌子+一部電話”經紀機構進入房地產經紀市場。

  (3) 房地產經紀屬于服務性質,沒有具體產品,透明度差,但是市場監督可以將之有形化,其途徑是行使合法權利,向有關部門投訴,向媒體反映,向法院起訴,維護自由的合法權益。這里需要培育消費者自我保護意識、普及房地產經紀中介等法律知識,建立有效的投訴和消費者保護機制。

  (4) 房地產經紀機構應當加強自律意識,注重內部組織和制度建設,嚴格規范經紀規范,實行統一承攬業務,統一收費營業模式,注重經紀機構共同積累,謀求長遠發展。只有每一個房地產經紀人嚴守職業操守,誠實經營,房地產經紀行業才能有長遠發展。

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