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預售商品房抵押登記行為研究

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  在我國蓬勃發展的房地產市場中,隨著房地產市場的日益規范,現房銷售和期房銷售已經成為當今最重要的商品房銷售形式。期房也就是我們通常所說的預售商品房,即開發商將正在建設或者即將建設的商品房銷售給購房人。預售商品房無論對于開發商而言具有重要意義。一個開發項目往往涉及到大量的資金投入,如果開發商在商品房竣工之前按照規定提前向社會出售,無疑可以把一部分社會閑散資金吸引到房地產開發中來,從而減輕開發商的資金壓力。但對于購房人來說,他要承擔一定的交易風險。同時,購房人在購房過程中也會因為購房資金短缺問題,需要對已經購買的預售商品房進行抵押從而獲得購房貸款。預售商品房抵押既關系到抵押人與抵押權人之間的關系,也關系到預售人與抵押人以及抵押權人之間關系問題,同時還涉及到預售商品房抵押登記問題。由于預售商品房抵押涉及到物權、債權等民事法律問題,抵押登記等行政法律問題,對于這些無論理論界,還是司法實務界,均存在一定爭議。本文擬結合具體案例從預售商品房抵押登記行政行為,來剖析與之相關的民事法律和行政法律問題。

  一、據以研究的案例

  1998年7月8日,贏嘉公司與原北京市房屋土地管理局簽訂《北京市國有土地使用權出讓合同》,依法取得了本市朝陽區東三環南路2號的國有土地使用權。1999年4月26日,贏嘉公司取得了市朝港澳臺國用(1999)字第10020號臨時《中華人民共和國國有土地使用證》,后于2001年2月5日正式取得了《中華人民共和國國有土地使用證》。贏嘉公司在該土地上建設“富裕隆大廈”,現更名為“贏嘉中心”。期間,市國土房管局向贏嘉公司分批核發了《北京市外銷商品房預售許可證》。1999年11月8日,贏嘉公司與中融公司簽訂了《北京市外銷商品房預售契約》,中融公司預購贏嘉中心B座16-24層房屋。2000年7月25日中融公司與亞運村支行簽訂《流動資金借款合同》,約定借款2.1億元,用途為采購鋼材。同日又簽訂了《最高額抵押合同》,抵押人為中融公司,抵押權人為亞運村支行,《抵押物清單》中注明抵押物為富裕隆大廈B座16-24層。

  2000年8月23日,中融公司、亞運村支行向市國土房管局申請辦理房地產抵押登記,提交的申請材料有:《北京市城鎮房地產抵押登記申請書》;中融公司持有的《北京市外銷商品房預售契約》;抵押當事人的企業營業執照副本、法定代表人身份證明、授權委托書、董事會決議及董事會成員名單;亞運村支行持有的《流動資金借款合同》、《最高額抵押合同》、《抵押物清單》;付購房款的《證明》。此后,市國土房管局又從該局檔案中調取了土地使用人為贏嘉公司的京房地出讓[合]字[98]第178號《北京市國有土地使用權出讓合同》。申請當日,市國土房管局依據《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第(二)項、第十八條的規定,向亞運村支行出具了《預售商品房抵押登記證明》,并在中融公司所持的《北京市外銷商品房預售契約》上加蓋了“北京市房屋土地管理局他項權利登記專用章”,注明權利種類為“抵押”。

  2001年2月2日,贏嘉中心為嘉華銀行貸款,向市國土房管局了解贏嘉中心房產抵押情況。市國土房管局向贏嘉中心出具了《城鎮房地產抵押意見書》,認定贏嘉中心A座已有2582.24平方米商品房辦理了預售登記手續,可抵押范圍為A座9-17層及B座全部“。2001年3月,贏嘉中心申請國有土地使用權抵押登記。市國土房管局出具了《土地他項權利證明書》,載明抵押范圍為贏嘉中心B座地上24層、地下3層、A座9-17層及相應分攤地下部分”;抵押權人為嘉華銀行。

  2002年6月,因中融公司未如期履行還款協議,被亞運村支行申請法院對贏嘉中心B座16—24層房屋進行了查封。贏嘉公司要求北京市國土房管局撤銷為中融公司與亞運村支行辦理的預售商品房合同抵押登記行為,向法院提起行政訴訟。一審法院經過審查認為,被告未依法審核中融公司、亞運村支行的抵押申請,即作出準予登記的行政行為是無效的。依據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十七條第二款第(三)項的規定,判決被告市國土房管局于2000年8月23日對第三人中融公司、工行亞運村支行作出的抵押權登記行政行為無效。被告市國土房管局、第三人中融公司、第三人工行亞運村支行對一審判決不服,依法提起上訴。二審法院經過審查,判決駁回上訴,維持一審判決。

  二、問題的提出

  預售商品房抵押是一個非常復雜的問題,其中涉及到很多法律問題。結合本案而言,包含這樣幾種不同的法律關系:中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押關系,市國土房管局對該抵押行為進行登記行為;贏嘉中心與嘉華銀行之間的商品房抵押貸款關系,市國土房管局對該抵押行為進行登記行為。在這些法律關系中,中融公司與亞運村支行之間的預售商品房抵押效力問題,市國土房管局的登記行為的效力問題是這起行政案件審理的關鍵所在。因為行政審判審查的重點是具體行政行為的合法性,所以本文的分析主要建立對市國土房管局的登記行為的效力問題分析基礎上。

  三、相關法律問題分析

  (一)預售商品房抵押的概念、特征和條件

  預售商品房抵押在我國房地產市場中大量存在。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的規定,預購商品房貸款抵押,是指購房人在支付首期規定的房價款后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。根據我國傳統的民法理論,抵押的標的物應是現實存在的特定物,抵押人以未來的財產作抵押的,抵押合同無效。從國外一些國家的立法來看,大陸法系國家和英美法系國家的作法差異很大。大陸法系國家,例如法國立法允許以未建成的或者待建的建筑物或者附屬物作抵押,而英美法系國家的立法則不允許。在我國,效力層次較高的《城市房地產管理法》和《擔保法》對此均沒有作出規定。近幾年,為了推動房地產市場的不斷發展,緩解房地產市場的資金短缺,加快資金周轉,解決購房人的資金問題,一些省、市和行業主管部門制定了預售商品房抵押的規定。例如,最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十七條規定:“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認定抵押有效。”《北京市房地產抵押管理辦法》第五條第二項規定,依法取得所有權或期得權益的房屋(含附屬物)可以依照本法抵押。建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款的對預售商品房抵押作出了明確規定。綜觀這些規定,可以看出預售商品房抵押具有以下幾個方面特征:

  1、從抵押標的物來看,預售商品房抵押的標的物尚未形成。這是預售商品房抵押與其他抵押一個非常明顯的區別。一般抵押的標的物在設定抵押時已經存在,并且能夠為抵押人所有或者實際控制。而預售商品房設定抵押時,抵押標的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此,用于抵押的預售商品房存在一定風險。

  2、從購房資金支付來看,購房人已經按照規定支付了首期規定的房價款,然后由銀行代其支付其余的購房款。因

此,在設定預售商品房抵押時,購房人應該已經先行支付了首期規定的房價款。這里需要明確的是購房人不僅有先行支付購房款行為,而且所支付購房款必須符合規定。

  3、從權屬關系來看,抵押人對于預售商品房并不享有所有權。只有當售房人把商品房建成后交付給購房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續,才對該商品房享有所有權。因此,預售商品房抵押實質上是一種期待權的抵押。購房人與售房人因簽訂商品房預售合同,二者之間存在的是一種債權關系,而不是物權關系。

  4、從合同屬性來看,預售商品房抵押合同是一種從屬于購房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔保購房人能夠按照約定支付購房貸款。因此,抵押人與抵押權人之間簽訂預售商品房抵押合同是為了擔保抵押人能夠依照合同約定支付購房貸款,而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權人因其他貸款而簽訂預售商品房抵押合同,就直接背離了預售商品房抵押的立法宗旨。

  為了保障房地產市場的規范運行,保護預售商品房抵押關系當事人的合法權益,根據規定,以預售商品房設立抵押,應當具備以下條件:

  1、預售商品房抵押的主體合法。在預售商品房抵押關系的當事人中,“抵押人只能是預購人,不能是預售商品房

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