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樓宇間土地使用權歸屬

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  案例一:某住宅小區,購房者剛入住,開發商在樓座間原規劃的綠地上又動工建造商業用房。消費者訴開發商于法庭。開發商辯稱,綠地的土地使用權屬于開發商,開發商有處置權;規劃的調整經過合法批準程序,且調整后的住宅小區總的綠地指標沒有違背原批準的規劃的規定。

  案例二:某住宅小區,地下供水管線需要維修,而工程早已超過保修期限。住戶認為維修費用應當由政府或開發商承擔;開發商認為基礎設施維修是政府的責任,且賣房的合同中并未約定開發商這方面的責任;政府有關部門認為政府只承擔住宅小區外的地下管線的維修責任。

  這兩個案例,形式上表現了商品房買賣的約定不清,從而產生權利和責任的歧義,但實質上是樓宇間土地使用權歸屬的法律問題。

  開發商在取得了國有土地的使用權后才能從事房地產開發。對一個住宅小區項目,建設初始狀態的國有土地使用權被開發商所取得。隨著商品房的逐步出售,開發商所擁有的國有土地使用權也逐步轉移。實際上,項目的銷售中,獨立式住宅(別墅)的出售,其財產權的讓渡包括了房屋的所有權和周邊院子的土地使用權;而集合式住宅(樓房)分單元出售,按照現行的一般做法,購房者取得了所購買住房的所有權以及樓座所占土地的使用權的相應份額,其權利并不包括享有樓座之間的國有土地使用權。

  住宅小區銷售完畢后,樓座所占的土地的使用權分割讓渡于購房者,樓座間的土地使用權并未完成分割或轉移,實際上一部分開發商項目銷售完畢就撤離,放棄了未分割的土地的使用權,形成國有土地使用權人的實際空缺;而形式上土地使用權仍滯留在開發商手中,也會有一些開發商利用仍占有的土地使用權謀取利益。由樓座間國有土地使用權人不確定,也連帶地產生地下設施權屬不清問題。

  國外的城市土地絕大部分是私有的,住宅用地的所有權與房屋的所有權的權利主體高度一致,每一幅土地的所有權的地理邊界是確定的。我國憲法規定城市土地屬國家所有,土地使用者只依法擁有國有土地的使用權。在土地所有權與使用權相分離的狀態下,如何界定房屋所有權人所擁有的土地使用權的邊界,沒有國外成熟的經驗可供借鑒。尤其是我國城市住宅建設絕大多數是集合式住宅,按現行習慣的做法開發商只分割轉讓樓座所占土地的國有土地使用權,住宅小區其余的國有土地使用權歸屬以及相關聯的物權,隨著民眾財產權利意識的逐步增強,會越來越成為有爭議的法律問題。建筑物區分所有權的法律制度只解決一幢建筑物內財產所有權人的共同利益的法律關系,尚不能解決財產權利人關于樓座間土地使用權的法律關系。

  樓座間土地使用權界定的法律問題,不僅僅表現在新建住宅小區中,也表現在舊住宅小區中。隨著城鎮住房制度改革的不斷深化,大部分城鎮公有住房已出售給住戶,住房的所有權為住戶所擁有,住戶所獲得的國有土地使用權也界定于樓座所占土地的相應份額,目前雖然尚未發生樓座間土地使用權爭議的案例,但地下設施的維修責任是一個懸而未決的問題。單位已經將住房出售了,其維修資金已經無法像住房公有制度下的方法提取,單位的財務預算也不可能列支設施的維修費用,而公房出售所提取的維修基金無法支撐長期的地下設施的維修、改造所需的費用。

  我國土地的所有制只有國有和集體所有兩種形式。在城市土地國有的法律制度下,土地所有權的流動是單向不可逆的,即只有農村集體土地被國家征用轉化為國有土地,而國有土地并不向集體土地轉化。這種單向不可逆轉化形式,使國有土地的數量越來越多,國有土地使用權界定的法律問題將越來越多。同時,由住房建設的形態所決定,國有土地使用權界定對財產權利的影響也越來越重要。國有土地的使用權是一種特殊形態的物權,在物權法律制度的完善中,有必要重視樓座間土地使用權的界定。

  住宅小區樓座間的土地,其使用狀況以兩種不同的形式而存在。

  一是附著于地面或地下的建筑物或構筑物,按照權利主體一致的原則,國有土地的使用權人應當與建筑物、構筑物的所有權人相一致,國有土地的使用權隨著建筑物或構筑物的轉移而轉移。如果開發商在商品住宅的銷售中,某些建筑物或構筑物的所有權按份額依附于住宅分攤出售,則相應的國有土地使用權也應當按份額轉移給購房者。如果開發商聲明保留部分或全部非住宅建筑物、構筑物的所有權,則相應的國有土地使用權應當由開發商擁有。由此,財產權利的法律關系則是明確的。

  二是地面或地下均沒有建筑物、構筑物,通常以住宅小區里道路、綠地、廣場的形式存在,而地下則鋪設有供水、排水、供熱等管網的樓宇間的土地,其國有土地使用權的法律意義,不僅表現于國有土地使用權人有權依法利用、轉讓,而且表現于國有土地使用權人對地下設施所有權的擁有。這部分土地,其使用權成立的本質屬性依存于整個住宅小區的房屋所有權。就其使用形態而言,是為整個住宅小區的房屋所有權人服務的;就其價值形態而言,是整個住宅小區全部房屋的價值組成部分。商品房的房價的構成包括了樓宇間土地的使用權部分,開發商把土地出讓金打入了房價中,這也是商品房價高于經濟適用房的價格的重要因素;同時,地下鋪設的供水、排水、供熱等管網是構成房屋使用功能的必不可少的組成部分,房屋的價值中包括了這些設施的價值,因此這部分土地的使用權當然地應歸買樓人所有。因此,這部分國有土地的使用權,應當隨著房屋所有權的轉移而轉移,開發商不應當獨立地占有這部分土地的使用權,而應當由住宅小區內房屋所有權人共同擁有。

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