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房屋租賃合同糾紛若干問題探討

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  隨著市場經濟的發展,房屋租賃合同糾紛日益增多。在審判實踐中,能不能確認房屋租賃合同的效力、承租人對房屋進行的裝修在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理以及違章建筑的租賃糾紛如何處理等問題是當前房屋租賃合同糾紛審理的難點。筆者試就房屋租賃合同有關問題,提出自己的觀點供商榷。

  一、 對房屋租賃合同效力認定問題

  出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,合同視為成立。房屋租賃合同有無效力,根據有關法律和地方性行政法規的規定,筆者認為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個方面來審查:

  (一)審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。

  (二)審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的。廣東省人大常委會1994年通過的《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條規定,不得出租的房屋有:1、未取得產權或者經營管理權的;2、產權有爭議或者產權受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、屬于違章建筑的;5、不符合安全標準的;6、已抵押,未經抵押權人同意的;7、法律、法規禁止的。

  而建設部1995年以第42號令發布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定,有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

  對于廣東法院來說,上述兩個法規都應適用。兩者規定基本相同。但筆者認為,兩個法規都存在值得研究的地方。一個是房屋租賃權源的問題。《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》都認為房屋租賃的權源只能是所有權。而無論是法理分析,還是具體考察國外關于租賃的立法及審判實踐,都會得出房屋租賃的權源來自合法占有的結論。房屋租賃的權源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個問題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實際情況的判決。比如按揭房出租,因沒有完全取得產權,是否就認為出租行為無效呢?還如大量存在的“二房東”現象,是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無效呢?顯然,這些出租行為認為無效,極不利于經濟的發展,也會導致房屋資源的閑置和浪費。這與社會主義立法的目的和法律應適應事物發展規律的原則是相左的。從物權的角度來分析,所有權人出讓占有權是很常見的,合法占有權人在所有權人允許的范圍內享受收益權,理應恰當,否則光“占有”有何經濟價值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權的另一種形式,即他物權人實際上就是物的實際占有者,同時其又享有所有權人的諸如出租等的許多權利。如國有企業的承包經營權,難道說國有企業因為沒有對財產的所有權就不能把財產拿來出租嗎?顯然這是否定的,大量的企業出租商鋪,出租廠房,比比皆是,如果都認定為是非法的,那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析,租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同關系(合同法第二百二十二條)”。出租人作為合同的一方,并非以所有權人為限,因為租賃關系體現的是占有的轉移:一方讓渡其占有獲得租金利益,另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關系而言,各方均不與標的物的所有權發生直接必然的聯系,具有房屋所有權的出租人與通過其他方式合法獲得占有權的出租人之間并無不同,只是他們占有權的取得方式不同而已。據筆者所知,沒有一國的立法和我國當前立法一樣將出租人直接表述為所有權人。從理論上講,合法占有即獲得標的物的出租權。至于轉租須經原出租人同意,只是租賃合同的特殊要求,且原出租人并不能被認為就是所有權人。綜上所述,把所有權作為房屋租賃的權源是不恰當的,而應以合法占有權作為權源。如此一來,許多棘手的案件也就迎刃而解了。

  《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》中存在的另一個問題是對權屬受到諸如“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋,在一定條件下的租賃是否允許。司法機關和行政機關依法裁定、決定查封的情形一般是因為權屬有爭議訴之法院,法院依申請人申請采取了訴訟保全,或者房屋涉及到違法違紀被查封,或者是房屋本身有不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的情況被查封。后兩種情況被查封,因為關系到房屋本身問題,肯定是不能進行租賃的。但前一種情況在一定條件下,筆者認為應允許房屋租賃。從理論上說,《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》的規定是建立在房屋租賃權源來自于所有權的基礎之上,所以所有權不清晰當然認為不能租賃。依合法占有權源理論,即使權屬有爭議,在法院沒有最后裁決之前,合法占有人仍應有權出租的。如果一方堅持不能讓合法占有方出租,則應提供擔保,以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后,合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有,則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時存在“二房東”的情況,則依照所有權人與“二房東”的約定分配租金。從審判實際中看,法院查封有權屬糾紛的房屋后,在法院的監督和辦理一定手續情況下,采取“活查封”手段,使房屋不置于閑置,造成不必要的經濟損失,這樣做最終還是有利于房屋所有權人的,也利于充分發揮現有社會財富資源的最大作用。不過需強調的是,這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔保手續,并在法院的監督下進行。

  (三)審查是否進行過登記備案。1994年的《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮房屋租賃條例》,都規定了租賃各方應向房產管理部門登記備案的義務。《城市房地產管理法》還規定登記備案后有關機關頒發的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之,非經登記備案,未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的,應是規范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認為,房屋租賃登記制度沒有存在的必要了,經濟的發展和交易日益頻繁,一切交易手續應越簡便越好,登記制度會制約交易的進行。此論回避了房屋的特殊性,房屋作為不動產有其自身的特征,與一般流通物不同,房屋交易應有權屬登記備案,房屋租賃作為房屋所有權中占有權及使用權出讓,當然也應予以登記備案。還有人認為,現行合同法在規范租賃合同內容及出租人義務時,并未出現關于提供出租權證書以辦理租賃登記手續的規定。鑒于低位階法律所負荷的價值不得與高位階法律所負荷的價值相抵觸,以及新法吸收舊法的原則,房屋租賃可以不進行登記備案。這種說法似乎有道理,但分析一下也站不住腳。合同法關于租賃的規定僅是范指而已,包括房屋,也包括其他財產的租賃。但房屋的租賃,作為一種特殊財產有特別法規來規定,并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力,因而合同

法與房屋租賃專門法規同時調整房屋租賃法律關系時,優先適用房屋租賃專門法規。實際上,合同法無對租賃要辦理租賃登記手續的規定,并沒有否定有要求辦理租賃登記手續的必要性,也不存立法價值的抵觸問題。所以,筆者認為,沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護的,租賃合同是無效的。

  (四)審查房屋租賃合同的內容是否合法。在審判實踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日3%計,因其滯納金過高,導致滯納金的約定無效。有人認為:只要出租房屋不存在法律、法規所禁止出租的情形,承租人應當參考中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算逾期付租金等款項的違約金。此外,還要審查房屋出租是否用來進行違法犯罪活動,若是,則在出租人明知情況下,租賃合同無效。

  二、 承租人對房屋進行的裝修,在租賃合同被確認無效或被解除后如何處理

  (一)對承租人裝修物價值的認定。承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進行裝修的,在房屋租賃合同中,一般均規定,裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間,往往因為合同無效或者當事人約定出租人提前收回裝修物,這就存在對裝飾物現價值的確認問題。筆者認為,首先應由租賃雙方對裝修物進行協調,這樣既解決了問題,同時也節省減少損失;如果協商不成,則由法院委托評估評估機構對裝修物的價值進行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊,房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符,故裝修物收回時的現價值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

  (二)對承租人裝修物的處理及補償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人

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