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論房屋買賣合同的生效要件

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  「 正 文 」

  眾所周知,簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外,我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時,法學界也存在一種比較流行的觀點,即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件,(注:參見王家福主編:《中國民法學。民法債權》,法律出版社,1991年版, 第636頁。)甚或,房屋買賣合同是一種要式合同,須以書面形式訂立,并辦理登記過戶手續,未登記過戶之房屋買賣合同無效。(注:參見楊振山主編:《民商法實務研究》(合同卷),山西經濟出版社,1994年版,第160—162頁。)筆者認為,將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為,而非其生效要件。(注:筆者注:對房屋買賣合同的一般生效要件,因無爭議,本文不述及。)

  一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進

  1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》(下稱《條例》)第九條規定:“買賣城市私有房屋,賣方須持房屋所有權證和身份證明,買方須持購買房屋證明信和身份證明,到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是:未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”,所以其合同無效(注:參見梁慧星主編:《社會主義市場經濟管理法律制度研究》,中國政法大學出版社,1993年版,第110頁。)。

  1984年8月30 日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定:“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續。”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多,既要買方交付了房款,又要實際使用和管理了房屋。

  1987年12月10日,最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定:“‘意見’第五十六條規定的精神,只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題;‘條例’實施后,人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為,即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是,對于1984年8月30日至1987年12 月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定,而該批復卻規定適用《條例》,顯然破壞了法不溯及既往原則,造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。

  1988年1月26 日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(下稱《民法通則意見》)第85條規定:“財產所有權合法轉移后,一方翻悔的,不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移,一方翻悔并無正當理由,協議又能夠履行的,應當繼續履行;如果協議不能履行,給對方造成損失的,應當負賠償責任。”顯然,該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定,產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為,并非房屋買賣合同的生效要件。但是,司法實踐并未沿用此條規定,而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17 日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調:“……簽訂房屋買賣協議以后,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續后,方能認定買賣有效”。

  二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

  我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點,是對登記制度屬性的誤解,把債權制度和物權制度混為一談。(注:參見耀振華:《二重買賣的法律問題研究》,載《中國法學》,1995年第5期。)房屋作為不動產,具有不可移動性, 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權,房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上,無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家,均把登記作為物權制度的組成部分,而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件,(注:參見郭明端、王軼著:《合同法新論。分則》,中國政法大學出版社,1997年版,第63頁。)即認為登記制度屬物權制度范疇,對債權關系(房屋買賣合同)成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義,不僅與世界法律發展潮流相逆,而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。

  1、房屋買賣合同作為債權合同,屬諾成性合同, 而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同,房屋買賣合同作為買賣合同之一種,同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同,要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段,即如未依法辦理過戶手續,則買賣合同無效(注:參見王堯華:《也談城鎮私房買賣合同的生效問題》,載《律師世界》,1995年第1期。)。其實, 主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講,不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同,該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件,便在訂約當事人之間發生法律效力,雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規定,出賣人有義務轉移不動產物權,其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續,而買受人則有義務向出賣人支付價款,并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致,不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為,則在本質上并不影響合同的效力判斷,這是合同法的基本原則。因此,認為房屋買賣合同屬實踐性合同,未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效,在理論上是不正確的。

  當然,并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同(即物權合意)的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變

動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立,又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效,均不發生物權變動的效力。換言之,不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移,同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續,只標志著物的所有權變動無效或未發生變動,但契約的效力不受影響,即不動產物權變動中,登記不是契約是否有效的標志,而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。

  2、房屋買賣合同成立在前,產權過戶登記在后, 將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生,是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提,即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利,出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前,房屋買賣合同無效或不成立,則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定,就已證明先有有效的買賣合同,然后才能履行產權過戶登記手續。否則,無效合同怎能作為產權變更登記的證件,而且據此發放房屋產權證呢?同樣,既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立,則買方就無支付房款的義務,賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外,政務院1950年4月3日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定:“房

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