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芻議公產房使用權的繼承

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  隨著我國市場經濟的建立和改革的不斷深化,原有的公產房性質也發生了變化。首先是公產房差價交換,其次是公產房的轉租、轉讓(公產房上市交易),使得原有的公益性質的公產房發生了質的變化,由此產生的公產房權屬(承租權或使用權)糾紛案件也越來越多,司法實踐中,此類案件在處理上爭議也較大,眾說紛紜,各執己見,很難統一,筆者就對此類案件的理解談一下粗淺的認識。

  公產房是我國計劃經濟的產物,它充分體現了我國公有制下的平均分配原則,目的是使在社會主義公有制下每個人都居有其所,具有公益性質。在計劃經濟時期,顯然是不具有繼承性的。如甲承租的公產房(無共同承租人),在其死亡后,其繼承人是不能繼承或延續承租的(即使繼承人的戶口與被繼承人在一起),只能由政府(體現為房產部門或所在單位)根據具體情況,重新分配給最需要的人。但是絕大多數情況是一家人共同居住一所公產房屋,體現在承租證上的承租人(事實上是承租代表人)雖然只有一人,但事實上是一家人共同承租的,在這種情況下,承租人死亡后,一般都由其共同承租人中的一人(新的承租代表人)延續承租。隨著我國市場經濟的建立,原有的法律、法規和政策已不能適應新的市場經濟的需要,因此,一些新的法律、法規和政策紛紛出臺,以適應快速發展的市場經濟需要,房產制度的改革,使得原有意義上的公產房性質發生了巨大的變化。公產房的差價交換和公產房的轉租、轉讓過程中產生了諸多糾紛。其中,最典型的就是公產房(使用權)能否繼承的問題。對公產房(使用權)能否繼承問題持否定態度的理由主要有三種:一是從歷史上看,公產房是不具繼承性的,如今,公產房作為歷史遺留問題,應按其固有的方式處理;二是依據繼承法,繼承是死者生前的財產(權利和義務)依法轉移給繼承人所有,而公產房非死者的財產,故不能繼承;三是公產房承租人死亡后,原租賃關系消滅,再與何人建立租賃關系是房產公司(產權部門)基于其房屋所有權實現所有權權能的活動,他人無權干涉。筆者認為,第一種理由以歷史的、計劃經濟時期的固有方式處理當今市場經濟下的社會矛盾,顯然是不適宜的;第二種理由則犯了一個邏輯錯誤,我們討論的公產房(使用權)繼承問題,是在新形式下具有財產意義的公產房使用權的繼承,而非公產房所有權的繼承,因此,以繼承的概念來否定公產房使用權的繼承顯然是不合適的;第三種理由的理論根據顯然是以物權法體系為基礎的,但是,值得注意的是,公產房是在我國社會主義公有制基礎上按照平均分配原則由國家分配給城鎮居民的生活資料,這種使用權與以私權為基礎的物權法體系中的使用權是不能等同的。雖然,目前我國公產房的使用權性質已發生了改變,但是,按照現有房產政策,公產房的產權人除享有該房的產權外,其他一切對該房的實際控制、支配權仍掌握在承租人手中,因此,用物權法所有權權能實現的理論來調整歷史遺留的、具有“中國特色”的公產房使用權問題,不僅與現行政策相悖,也不能適應當前市場經濟發展的需要。

  在我國社會主義制度建立初期,實行的是社會主義公有制為基礎的計劃經濟,個人(包括家庭)除擁有少數的生活資料外,絕大多數大型生活資料(包括房產)和生產資料都歸公有。按照馬克思主義政治經濟學原理,只有商品才具有交換價值,公產房不是流通領域中的商品,因此,它本身也就不具有交換價值,其存在的意義僅在于它的使用價值。由于它是人們賴以生存的、必需的生活資料,因此,國家按照平均分配的原則,通過行政手段統一調配,以長期租用的形式分配給個人(通常是以家庭的形式),以保障人民的生活需要,使每個人都能安居樂業,居有其所,是具有公益性的。隨著我國的改革開放,當今社會的體制已由原來的公有制下的計劃經濟變為多種所有制并存的市場經濟,私有財產與日俱增,個人(包括家庭)可以擁有大量的生活、生產資料,與快速發展的市場經濟相適應的法律、法規和政策的出臺,使得現有公產房的性質與原有公產房的性質已發生了質的變化,原有意義的公產房性質已由公益性轉化為福利性,并將進一步取消。

  從實踐來看,房產的改革使得公產房可以轉租,從而使承租人可以以租金差價的形式取得經濟利益;房產的改革使得公產房可以轉讓,從而使承租人可以以轉讓費的形式取得經濟利益;房產改革中的貨幣分房制度,使具有公產房的人失去或減少這部分貨幣,以及房產改革的房屋拆遷貨幣化安置都使得公產房使用權產生了私有財產的性質;而通過轉讓取得的公產房(承租權)本身就含有承租人的私有貨幣財產。此外,房產的改革中公房買斷中按照工齡予以折抵房屋價款的政策,事實上是對勞動者所創造的價值的再次分配,因而,也具有私有財產的性質。而私有財產所有人享有對自己財產的處分權和私有財產的合法繼承權都是受法律保護的,這是不可爭辯的事實。因此,筆者認為在當今市場經濟條件下的公產房(使用權)是可以繼承的。

  那么,具有財產性質的公產房(使用權)可以繼承的法律依據是什么呢?從承租權的角度看,按一般租賃來看,承租權屬債權的一種,承租人死后,繼承人可選擇與出租人重新簽訂租賃合同(當然需扣除原承租人未到期的租金),或選擇出租人返還原承租人未到期的租金。但是,這種承租權從原始取得上看,不同于其他承租權,從租賃主體、租賃價格、租賃期限上看,也不同于其他租賃關系,且這種承租權主要是社會主義公有制下承租人應享有的一種非財產性質的權利,其財產價值主要產生于承租人對所租房產的除產權性質以外的物權性,也就是產生于該房產具有物權性質的使用權;而從使用權的角度來看,公產房具有明顯的所有權與使用權分離的特征,公產房承租人對所租用的公產房,除對其產權性質不能改變外,享有就該公產房的支配排除他人一切干涉的權利,也就是說,公產房承租人具有除產權性質外,對所承租的公產房的全部物權性質的支配權。而公產房是我國計劃經濟時期特定的、具有“中國特色”的產物,它終將隨著歷史的發展而消亡。當前,正是公產房走向消亡的過渡時期,在這樣一個特殊時期,我們不妨將其具有私有財產性的使用權視為一種特殊物權,又可具有“合法”繼承性。

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