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對房屋承租人先買權合理性的質疑

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  [摘 要]: 筆者認為房屋承租人先買權存在的經濟條件已發生變化,法律賦予房屋承租人先買權具有不合理性。應將房屋承租人先買權由法定權利變更為由合同當事人任意選擇的提示性條款。

  [關鍵詞]: 房屋 承租人 先買權

  房屋承租人先買權是指在房屋的租賃期間,房屋出租人出賣出租的房屋,承租人有以出租人出賣給第三人同等的條件優先購買的權利。綜觀我國現行有效的法律規定,我國的先買權制度零散規定于各種層次的法律文件中,其類型包括財產共有人的先買權、房屋承租人的先買權、公司(企業)股東對其他股東轉讓出資的先買權以及政府在二級土地市場里對土地使用權的先買權。房屋承租人的先買權只是先買權制度中的一種權利。

  我國《合同法》第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規定“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”從上述的法律規定中可以看出,房屋承租人的先買權具有以下的法律特征,第一,房屋承租人的先買權是一種法定的權利。房屋承租人的先買權于房屋租賃關系成立起,就由法律直接規定房屋承租人享有,無須出租人與承租人另行約定。當然,如果出租人與承租人在租賃合同中約定承租人不享有租賃房屋的先買權,這種約定不違反法律的規定,是承租人對自己享有的權利的合意放棄。第二,我國法律規定的房屋承租人的先買權具有物權性。從上引的最高人民法院的司法解釋的規定可以看出,當房屋出租人出賣出租的房屋,未履行事先的告知義務將房屋賣與其他人,房屋承租人可以向法院請求宣告房屋出租人(出賣人)與買受人之間的買賣關系無效。此時,房屋承租人的先買權具有追及力,是債權物權化的表現。

  房屋承租人行使先買權的糾紛在實際生活中頗為常見。由于我國法律對房屋承租人先買權規定過于原則和簡單,如何適用法律保護房屋承租人的先買權是很多民法學者和司法工作者關心的問題。但對房屋承租人先買權的法理基礎及現實的合理性卻鮮有論述。房屋承租人是通過合同獲得了出租人房屋的使用權,在合同雙方沒有約定的情況下,既使在其因租賃合同獲得的房屋使用權并不受影響的情況下(《合同法》第二百二十九條規定了買賣不破租賃規則),對房屋所有人(出租人)行使所有權也附加限制,縱觀我國《合同法》第十三章,法律僅賦予了房屋租賃合同的承租人有先買權,其理由何在?在現實的經濟環境下合理與否值得反思。

  房屋承租人的先買權源于習慣法。臺灣王澤鑒教授在評述我國臺灣《土地法》和《耕地三七五減租條例》中規定的房屋承租人或耕地承租人的先買權時說:“法定優先承買權在于不使房屋所有權與基地所有權分屬二人,或便利佃農成為自耕農,以促進‘耕者有其田’之實現,具有特別立法目的,旨在貫徹‘土地政策’”①。我國大陸的土地政策實行國家所有和集體所有制,公民和法人只享有土地的使用權,不享有土地所有權,當然也就不可能有與我國臺灣法律規定中的土地承租人優先承買權的存在前提。但與土地相類似,房屋也是人類生存的重要生活資料之一。在商品經濟不發達和房地產市場不成熟時,房屋最主要的功能還在于生活需要層面上的居住。“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”是歷代有為統治者的政治抱負,使人民“安居樂業”更被看作是保持社會穩定的重要方法之一。因此,為使居者有其屋,在法律上規定房屋的承租人在房屋出賣時,享有先買權,以犧牲所有人的交易利益換取承租人的生存利益,具有一定的合理性。

  然而隨著時代的發展,市場經濟的發達,房屋不但是基本的生活資料,而且日益成為一種重要的生產資料。而且后者的重要性和經濟價值都勝出前者。近年來,因侵犯房屋承租人先買權發生的糾紛,多集中在店面房或廠房的情況便是例證。因此,在現實情況下,是否有必要繼續賦予房屋承租人法定先買權利,其合理性不能不受質疑。筆者認為,在市場經濟發達和房地產市成熟的環境下,由法律規定房屋承租人的先買權,至少有以下的不合理之處:

  第一,房屋承租人的先買權,構成對所有權人所有權的不當限制。

  所有權是最完整的物權。依據租賃合同取得的房屋使用權只是一種債權。物權優先于債權。所有權權能中的處分權,是所有權的最終權利。以債權限制物權的行使,于法理不合。房屋買賣的成立,不但體現了一種交易關系,也體現了出賣人和買受人的合作關系,是合同自由原則的體現。法律賦予房屋承租人先買權,無異于干涉出賣人對交易對象的選擇,構成對房屋所有人的合同自由權利的限制。我國的法律,僅規定出租人未尊重承租人的先買權而出賣房屋,承租人有權請求人民法院宣告該買賣關系無效。如僅從嚴格的字面含義上來理解,承租人先買權受到侵犯,只能請求人民法院宣告買賣關系無效,僅此而已。買賣關系被宣告無效后,出租人可以通過很多方法,規避法律的這一規定,達到將房屋出賣給承租人以外的其他人的目的;在司法實踐中,很多法院不但宣告房屋出租人出賣行為無效,而且以房屋出租人和其他人達成的合同條款,強制出租人與承租人發生買賣關系。這種做法又具有明顯的強買強賣的色彩,不當地干預了當事人在合同訂立中的意思自由。為此,支持先買權的論者也不得不承認“過多的法定先買權與自由貿易的經濟規律并不相容”②

  第二,房屋承租人的先買權,阻礙了房地產市場的正常流通。

  市場經濟以效率為重要特征。法律賦予房屋承租人先買權,而為保證承租人行使這一法定權利,在制度的設計上,就必須為承租人行使該權利留有一定的時間。而該期間的保留,卻使房屋所有人承受市場的價格風險。同時,對房屋所有人出賣權行使的限制,必然使所有人在考慮房屋是否出租時心生疑慮,反而對房地產市場的成熟產生負面影響。合同法上買賣不破租賃的規則,足可以充分保護房屋承租人的利益,在房屋所有權發生變更的情況下,同樣可以實現承租人的承租目的。

  第三,現代建筑構造的特征和買賣方式的多樣化,使房屋承租人先買權行使趨向復雜化,給司法保護承租人先買權造成困難。

  現代建筑,一改以前功能單一、結構單一的形式,向多層、多功能、多區位的方向發展。與構造上的特征相吻合,在所有權的模式上,也趨復雜化和多樣化。房屋承租人在行使先買權時,會發生與房屋共有人先買權的沖突;建筑物部分區域承租人在所有人整體出賣建筑物時會發生整體優先購買和拆零優先購買的矛盾等等復雜情況。而一旦這些情況出現時,如何協調各種權利的沖突至今理論界尚爭論激烈,司法上房屋承租人的先買權更是難以行使。另外,拍買方式的出現,使出賣人交易對象選擇權擴大,在這種買賣的形式中,也失去了對房屋承租人先買權保護的價值。

  基于以上理由,筆者認為,在將來的民法典中,應當取消房屋承租人法定的先買權。考慮到公眾的思維習慣,可以將房屋承租人先買權作為一種提示性條款,由出租人與承租人在簽訂合同時予

以約定,未約定的視為房屋承租人不享有先買權。

  注釋

  ①王澤鑒《民法學說與判例研究》第一冊第506頁。中國政法大學出版社,1998年1月第1版。

  ②廖煥國 嚴浩《先買權制度論綱》 轉引自中國人民大學《民商法學》2004年第1期第36頁。

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