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商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  在法院民事審判中,涉及房地產糾紛的案件特別是商品房買賣合同糾紛案件不僅案件的件數增加較快,而且也呈現了較高的增長率,而中華人民共和國最高人民法院于二00三的四月二十八日下發了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“司法解釋”),該司法解釋第八條、第九條中,把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買賣合同糾紛的處理之中來,另外在該《司法解釋》第十四條也對該懲罰性賠償作出了規定。對出賣人嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為,明確規定“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。該懲罰性賠償的規定為人民法院審理商品房買賣合同及保護購房人的合法權益提供了有力的保障,下面筆者對懲罰性賠償的一些具體情況條件簡要進行闡述。

  一、適用懲罰性賠償的具體情形。

  根據《解釋》的規定,適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種:

  (一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

  (二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

  (三)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

  (四)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

  (五)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

  二、懲罰性賠償的條件

  通過以上規定的情形,還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件:

  (一)只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償,而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”。《司法解釋》適用于“商品房買賣合同”糾紛,而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”,其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。

  (二)只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規定的五種情形中,前兩種情形屬于惡意違約行為。根據合同法的規定,以及目前我國的司法實踐,構成違約責任必須同時具備以下四個條件:

  第一,行為,也就是一方當事人必須有不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的行為,這是構成違約責任的客觀條件。違約行為只能在特定的關系中才能產生。違約行為發生的前提是,當事人之間已經存在著合同關系。如果合同關系并不存在,則不發生違約行為。

  第二,過錯,即違約一方當事人主觀上有過錯,這也是違約責任的主觀要件。當事人違約可能有各種原因,如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約,當事人不能承擔違約責任。只有因違約當事人的原因造成違約責任。因此,違約當事人要承擔違約責任,主觀上必須要有過錯。而在雙方過錯的情況下,過錯的大小是其承擔違約責任大小的依據。

  第三,損害事實,損害事實指當事人違約給對方造成了財產上的損害和其他不利的后果。從權利角度考慮,只要有違約行為,合同債權人的權利就無法實現或不能全部實現,其損失即已發生。在違約人支付違約金的情況下,不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下,則必須考慮當事人所受到的實際損害。

  第四,因果關系 ,即違約行為和損害結果之間存在著因果關系。違約當事人承擔的賠償責任,只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當事人的其他損失,違約人自然沒有賠償的義務。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害,對這兩種損害違約人應賠償。在此之外,應該注意的是惡意違約的規定,而《司法解釋》上述二種情形的規定則是規定的惡意違約的具體規定。

  后三種屬于“欺詐行為”。欺詐,一般是指以使他人發生錯誤為目的的故意行為。在欺詐中,為了使他人了生錯誤,一般要作所謂不正確說明和陳述,它主要指的是一方當事人在訂立合同之前,為了吸引對方訂立合同而對重要事實所作的一種不真實的陳述,從而使對方產生誤解并遭受損害的行為。它主要分為兩種類型:一種叫做非故意的不正確說明,如果作出不正確說明的人是出于誠實地相信真有其事而作的,那就屬于非故意的不正確說明;一種叫做欺騙性的不正確說明。欺詐應被告稱為“欺騙性的不正確說明”。如果作出不正確說明的人并非出于誠實地相信有其事而作,則屬于欺騙性的不正確說明。高院司法解釋所說明的后三種情形則指的是欺騙性的不正確的說明,也就是欺詐。

  《司法解釋》中指明的后三種情形與《消法》第四十九條的規定有相似之處,但卻是不同的。首先,《消法》中所稱的“欺詐行為”是泛指的;而本《解釋》中的欺詐是有特定范圍的,即“故意隱瞞”某些特定的事實。另外,賠償的標準也不一樣,《消法》規定的是確定的,是“購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍”;而本解釋中規定的是“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。

  三、對于誤差比超過3%的也符合懲罰性賠償的條件。《司法解釋》的第十四條作了明確的規定:如果雙方在合同中有明確約定,則按合同規定辦,如沒有約定或約定不明確的,則按誤差的3%為界,分別作不同處理:第一,如果誤差在3%以內,購房者提出解除合同退房的,法院不予支持;如果誤差超過3%,購房者提出解除合同,法院應予支持。第二,如果誤差超過3%,購房者同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款,由購房者按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者,面積誤差比超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房者。

  四、只有購房者買不到房屋,才能適用賠償。在《司法解釋》后三種情形規定的其適用條件是:其欺詐行為“導致合同無效或者被撤銷、解除”,故也就是說只有退房才可以主張該項權利。 所以只有購房者買不到房屋時才能要求進行懲罰性賠償。

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