福彩3d字谜图谜总汇图|福彩3d画谜
您現在的位置: 范文先生網 >> 經濟論文 >> 房地產論文 >> 正文

承租人先買權的法律性質及其糾紛的審理

時間:2006-11-22欄目:房地產論文

  一、問題的提出

  承租人的先買權作為一種民事優先權,特指承租人在一定條件下對其所租賃的房屋享有較之一般購買人有優先購買的權利。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條、最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《若干意見》)第118條和《合同法》第二百三十條均規定了承租人的先買權制度。在現實的經濟交往中,由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人,而與承租人起糾紛的案件時有發生,審判實踐中由于對先買權的法律性質認識不一,導致對案件的實體處理不盡相同。本文試圖結合現行的法律,通過對承租人先買權性質的法理探討,以期對審判實踐有所裨益。

  二、據以研究的案例

  1994年3月23日,徐某與肖某簽訂租賃協議,約定:徐某將其所購的鋪面房(建筑面積33.11平方米)出租給肖某,租期自1994年3月28日至1995年3月底止,月租金2000元。在租賃期內,徐某如將房屋出賣,在同等條件下,肖某有先買權。協議簽訂后,肖某依約如期給付了租金,并將鋪面房用于經營小商品批發,由其姐姐處理日常鋪面業務。1995年3月31日租期屆滿時,徐某又續收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間,第三人劉某得知徐某要將該房出售,遂與徐某協商買房事宜。同年6月18日達成《長街門面房轉讓協議》,雙方以18.8萬元的價格成交。1996年3月7日,劉某以承租人肖某已逾原定4個月租期為由要求其騰房,此時肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達成的房屋買賣合同無效,主張在同等條件下,應由其優先購買該房。一審法院判決:一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無效;二、肖某在18.8萬元價格內對該房享有先買權。一審判決生效后,在劉某訴徐某退還購房款糾紛的另案中雙方達成協議:徐某返還劉某購房款本息和其他經濟損失共23萬元;逾期如不能兌現,則將其房屋作抵償。肖某遂申請再審,再審法院判決肖某一次性給付徐某購房款人民幣18.8萬元,同時該房為肖某所有。此后,檢察機關對該案多次進行抗訴認為,法院不能強行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于1998年12月10日,依據生效判決領取訟爭房屋所有權證。2002年12月20日法院最終認為,檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人,缺乏法律依據”的抗訴有一定道理,但鑒于承租人肖某已領取該房屋所有權證四年,徐某已收取肖某購房款的事實狀態,維持第一次再審判決,致使該案塵埃落定。

  三、承租人先買權的法律性質

  (一)承租人先買權的權利歸位

  先買權可以分為約定先買權和法定優先權。約定先買權是當事人基于交易需要,依其意思自治而設立,僅具有債權效力。〔1〕若當事人違反先買權的約定處分標的物,僅需向合同相對人負違約責任。而法定優先權因各國法律規定不一,其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權為民事先買權的下階位權利,所以有必要對大陸法系的主要國家先買權的法律規定作一考察。開辟近代法典化先河的《法國民法典》,規定了共同繼承人的先買權和用益物權共有人的先買權。被奉為法典化典范的《德國民法典》于債法編“各種債的關系”一章,規定“優先買受”為一種特種買賣,于物權編設立“先買權”專章,且在繼承法編規定了共同繼承人的先買權,并在570b條規定了承租人先買權。《瑞士民法典》規定了兩種先買權,即土地共有人的先買權和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權。《日本民法典》承認共同繼承人的先買權,同時保護土地所有權人的先買權,規定當土地所有人對地上工作物及竹木提出的按時價購買的要求時,地上權人在其權利消滅時,無正當理由不得拒絕。〔2〕由于各國民法典的編纂體系、物權劃分體系及相關理論基礎不同,我們并不能將法定先買權進行簡單劃分或歸類,也不能將各國的規定進行草率的評判,但有一點是可以肯定的,絕大部分民事先買權基于物權關系而產生的,具有一定的物權效力。《德國民法典》之所以在“債法編”規定了被學者稱為“債權優先權”的先買權,與其物權行為理論是分不開的。根據物權行為理論,一項交易的完成包含了兩個法律行為,即債權行為和物權行為,因此要完整的行使先買權,對于邏輯體系嚴密的民法典來說,不得不在“債權編”和“物權編”分別加以規定,且從具體條文看,“債權編”中“優先買受”的規定是針對如何實現先買權的,是對動態中的先買權的規定,所以德國對于先買權的劃分并沒有改變先買權本身的物權性質。對于該先買權的規定,被學者認為,是《德國民法典》“債權編”和“物權編”內容分配原則具有較高法律藝術性,而不是生活現實性的典型例子。〔3〕具體到承租人的先買權,雖然該類先買權需要存在租賃關系為前提,與基于共有關系或其他物權關系而產生的先買權不同,但承租人先買權因租賃合同產生后,作為一項權利獨立存在,其性質并不必然受基礎關系性質的影響,〔4〕其權利的行使應遵照法律對于先買權的一般規定。另外,作為“債權物權化”的典型代表,租賃合同本身也享有了一定的物權效力。

  我國的有關法律、法規及司法解釋均承認承租人享有先買權。《若干意見》第118條規定:承租人在同等提件下,享有先買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣合同無效。這表明承租人先買權具有物權的追及力,其效力可影響到第三人,明顯有別于債權的相對性效力。雖然作為債權法的《合同法》第二百三十條也規定了先買權制度,但基于上述對于《德國民法典》的相關分析的同樣的理由,形成優先權的基礎法律關系并不能當然決定該類優先權的權利歸屬,我國是將承租人先買權作為一種物權來對待的。而對于《合同法》中規定的先買權,其若要得到切實的保護仍需以其他法律的規定來實現。在此,我們可以得到的一點啟示是,用債權的手段來保護物權,并不排斥該類物權本身所應當具有的物權效力。綜上,筆者認為,承租人先買權不是擔保物權,也不是用益物權,而是一種物權取得權,應屬于準物權的范疇;承租人的先買權是基于租賃合同進而基于占有而享有的準物權。

  (二)先買權的權利性質

  作為準物權的承租人先買權,應遵循物權法定的原則。當事人的約定唯有在法律有明確規定的情況下方能成立法定先買權。對于先買權的權利性質,有兩種不同的觀點。第一種觀點認為,先買權是一種期待權,權利人行使先買權需要所附條件的成就,其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時”。第二種觀點認為,先買權是一種形成權,如出賣人與第三人就某種條件達成房屋買賣合同,先買權人只要在法定期限內一經作出先買的意思表示,即產生法律效力,出賣人與第三人的房屋買賣關系無效,而先買權人與出賣人之間應自然成立內容相同的房屋買賣關系。

  其實,依民事權利的作用,將其支配權、請求權、形成權和抗辯權。形成權是指依照權利人的單方意思表示就能使既存的法律關系發生變化的權利。〔5〕承租人的先買權,即指先買權人依照自己一方的意思,形成以義務人(出租人)與第三人同等條件為內容的契約,無須義務人的承諾。承租人行使先買權后,依法排除了出租人把其財產出賣給他人的可能,而在雙方之間形成買賣的權利義務。期待權是相對

即得權而言的,是法律對形成之中的權利的提前保護。學者認為,期待權人所期待者,并非系某種抽象權利,而系種類不同,內容互異之具體權利,或為債權,或為物權,或為無體財產權。〔6〕所以,筆者認為,上述兩種觀點,其實并不矛盾,作為因不同的標準而劃分出來的形成權和期待權,很可能產生交叉的部分。對于承租人先買權而言,其既為形成權,也為期待權。在處理上述研究案例中,持期待權觀點的一方認為,行使期待權的條件并未成就,而持形成權觀點一方認為,所有人的出賣房屋的意思表示已經相當明顯,享有先買權的一方可直接作出單方意思表示即可購買該房屋。由于雙方的只看到先買權的一面導致對案件的實體處理大相徑庭。從本案的事實看,應該說期待權的條件已經成就,這樣從形成權的角度出發,所有人對于出賣出租房屋的意思表示一經作出,即依法具有強制締約的義務,對于享有先買權的承租人的同等條件購買要求不得拒絕。

  (三)承租人先買權與買賣不破租賃原則的比較

  有人認為,先買權限制出租人的處分權是為了維護租賃關系的穩定,使承租人不會因為所有權人的變動而動搖租賃關系;而所有權是絕對的、排他的,不能因為保護先買權而侵害所有權。這種觀點是值得商榷的。所有權的絕對性、排他性是“指于法令限制之范圍內,對物為全面支配的權利”〔7〕,并不能排除法律規定對物權進行的限制。正是如此,法律才創設了先買權制度來限制所有權人的隨意處分。承租人先買權制度與買賣不破租賃制度的共同點均在于維護承租人的利益,但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處:1、兩者制度價值側重不同,前者側重效益原則,即將所有權與使用權歸于同一主體,消除因信息溝通而產生的交易成本,后者側重秩序原則,即在一定程度上承認即存的社會關系,以穩定經濟生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同,前者在于限制出租人的隨意處分,后者在于保護承租人的租賃權。3、兩者的法律效力不同,前者具有對抗效力和撤銷效力,即在先買權行使條件成就時,承租人就可主動要求宣

[1] [2] [3] 下一頁

下頁更精彩:1 2 3 4 下一頁

福彩3d字谜图谜总汇图 真人捕鱼官方网下载 工艺品店赚钱吗 草花机对单骗局 球探网足球即时此分 河南泳坛夺金近500期 北京塞车计划网全天更新 奔驰宝马游戏机免费玩 埃里克森 坑爹游戏14土地神小坑 双色球中奖 在哪直播游戏最赚钱 重庆时时开奖结果 时时彩刷水稳赚的玩法 易发8键奔驰宝马出分规律 北京pk赛车是正规的吗 老虎机免费下载单机版