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房產稅對房地產業及中國經濟的意義

時間:2011-1-28欄目:房地產論文

房產稅對房地產業及中國經濟的意義
呂鴻煊(北京大學馬克思主義學院,北京100871)
文摘編號:1005-913X(2010)12-0021-CA
摘要:對房地產業和中國經濟的分析可知,房產稅是抑制炒作,穩定房地產和經濟發展的重要調控手段;房產稅將輔助地方政府完成財政轉型,促進經濟轉型;房產稅將資本得利納入二次分配,縮短貧富差距。
關鍵詞:房產稅;房地產業;中國經濟
中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A
文章編號:1005-913X(2010)12-0021-02
房產稅并不是一個新稅種。早在房地產業剛開始起步的時候,房產稅就已經存在了。房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的,1986年9月15日,國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始實施。然而由于各種原因,房產稅從頒布之日起,對居住性房產和非商業用途的商業房產一直沒有征收,處于空轉狀態。2010年9月29日,國家出臺了包括貸款、稅費等一系列調控政策,同時中央媒體首次明確透露了房產稅改革試點即將啟動的消息。無論在哪個國家,房產稅都是十分重要的稅種。房產稅作為房地產保有環節的主要調控手段,作為地方財政收入的重要支柱稅源,作為將房地產資本利得納入二次分配的重要手段,對房地產業和中國經濟都有著至關重要的意義。
一、房產稅是抑制炒作,穩定房地產和經濟發展的重要調控手段
資本的本質是逐利,炒作是市場經濟的先天性疾病。經濟危機的本質是生產過剩,而炒作就是生產過剩的催化劑。房地產炒作本是由來已久,縱觀世界經濟,房地產泡沫已成經濟危機的主要誘因之一。房子作為生活必須品,有著穩定的市場需求。土地作為不可再生資源,具有稀缺性。具體到我國的情況,在經濟發展、城市化進程和人口紅利的預期下,房地產就成了資本炒作和資本保值的最佳對象。而房產稅正是要增加房地產保有環節的成本,改變房地產囤積成本低的屬性,增加房地產炒作成本和風險,進而抑制房地產炒作,促進房地產業的健康發展。
縱觀中國房地產業這20年的發展,始終充斥著投機和炒作。在沒有房產稅這個保有環節調控手段的情況下,行政調控顯得孤掌難鳴,其弊端也更加明顯。房地產業形成了一漲就調,一調就死,一死就放,一放再漲的惡性循環,加之貨幣因素,房價一路高漲走來,泡沫不斷吹大,威脅經濟發展。2009年4萬億經濟刺激計劃后,房價在2008年調控的基礎上出現了報復性上漲。作為以投資的名義拉動經濟增長的所謂支柱產業,房地產業得到了巨大的資金支持。除中信和北京銀行外,12家上市銀行已發布的2009年年報顯示,截至2009年年底,包括房地產行業企業貸款和個人住房抵押貸款在內,這12家銀行的涉房貸款總額達5.28萬億元,占銀行貸款總額的24.27%。其中,對房地產行業的公司貸款為1.66萬億元,個人住房抵押貸款為3.62萬億元。而這個時候實體經濟則是舉步維艱,更需要貸款的支持。2009年房地產業爆發式的增長,使得很多民營企業放棄實體經濟進入房地產領域,大型國有企業也紛紛成立房地產事業部,進軍房地產領域。各地的民間炒房團層出不窮。
2009年年底國家出臺了一系列調控政策,但房價依然一路高漲。大家或為炒作、或為保值紛紛買房。新盤入市,不管地段、不管好壞,房子被一搶而空,大量房屋空置,造成大量社會資源浪費,房地產泡沫被越吹越大,嚴重威脅經濟運轉。這個時候房子已經演變為金融衍生品,成為資本保值升值的工具,投資、投機需求遠遠超過使用需求。到2010年一季度,在房地產的拉動下,GPD已經達到了11.9%。在這一輪的整個調控過程中,由于缺乏房地產保有環節的調控手段,調控只能控制成交量,房價卻依然堅挺。到了2010年9月,房價再次出現了明顯的上漲的勢頭。國家意識到了問題的嚴重性,加快了房產稅改革試點的步伐。如果在這個過程中有房產稅的存在,國家可以通過調整稅率更好更快捷的對房地產進行調控。
房產稅作為房地產保有環節的稅收調節手段,可以直接、快速地改變房地產作為投資品的屬性,增加其持有成本,從而改變投資者的投資意愿,進而穩定房價,促進房地產業的平穩、健康發展。同時,房子作為生活必需品,和百姓生活息息相關。安居則樂業、人人樂業則國家興旺。住房問題是關系人民幸福、社會穩定的大問題。通過房產稅可以準確、快捷、方便地調節房子的使用屬性和投資屬性。通過加強房子的使用屬性,更合理地分配社會資源,抵制炒作,讓那些真正需要住房的人有房可住。而不是一邊百姓無房可住,一邊大量房子空置。在中國這樣一個地少人多的國家,很多城市甚至應該通過房產稅率基本消除房子的投資屬性,讓房子成為一個完全的使用品,給那些真正需要住的人。另外,作為房地產調控手段,稅收調控和行政調控相比有很多優勢。行政調控操作復雜而缺乏持續性和穩定性。像類似于限購令這樣的計劃經濟色彩濃厚的調控政策并不被人們看好,這往往是短期應急的政策,缺乏對長期市場預期的影響能力,治標不治本。而房產稅作為稅收杠桿,在市場調控的框架內,對房地產的調控高效而快捷。通過修改房產稅稅率,改變房子的使用和投資屬性,進而達到調控房地產的目的。
二、房產稅將輔助地方政府完成地方財政轉型,促進經濟轉型
改革開放三十多年,全國各地的城市化進程對各地方財政產生了深刻影響。地方財政越來越依靠房地產開發。土地出讓金已經成為地方財政的主要資金來源。在土地招掛牌制度的刺激下,土地價格被一次次刷高,客觀上刺激了高房價的形成。高房價回過頭來又再次推高土地出讓金,形成地價房價相互刺激上漲的惡性循環。在這個過程中,地方政府因為土地財政和GDP的原因,樂于看到地價房價上漲,所以中央的房地產調控往往到地方這一級就執行難度加大。在土地財政模式下,地方政府只有不斷地進行土地開發才能不斷地獲取土地出讓金,維持財政收入。這使得地方政府在經濟發展上更傾向于支持房地產發展。就是所謂的房地產綁架地方政府之說。中國經濟經

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